こんにちは。センチュリー21リベルテの山口です。

美しい街並みが広がる「セントラルシティこころ」。
ハウスメーカーのモデルハウスのような立派な家が立ち並ぶこのエリアで、築浅の中古物件が出ると、購入希望者からは必ずこう聞かれます。

「こんなに新しいのに、なんで売るんですか？何か家に問題があるんですか？」

買主様が一番恐れているのは、「欠陥住宅だから手放すのではないか」「近隣トラブルがあるのではないか」という点です。
そこで、もし売却理由が「離婚」である場合、正直に伝えるべきでしょうか？

答えは、「聞かれたら正直に答えるのが正解」です。

1. 「離婚」はネガティブ情報？実は買主にとっての安心材料

売主様にとっては言いにくいことかもしれませんが、買主様の心理としては、
「あ、離婚なんですね。（建物に欠陥があるわけじゃないんだ、よかった）」
と、逆に安心されるケースが非常に多いのです。

「離婚」はあくまで売主様の個人的な事情であり、物件そのものの価値（品質・性能）には何の影響もありません。
むしろ、「建物に問題がないことの証明」になるため、ネガティブに捉える必要は全くありません。

2. 「縁起が悪い」と気にする人はごく一部

もちろん、「離婚した家なんて縁起が悪い」と気にする方も一定数いらっしゃいます。
しかし、こころエリアで家を探している層は、合理的で現実的な30代～40代のファミリー層が中心です。

彼らが重視するのは「縁起」よりも、

• 築浅で設備が新しいこと
• 新築より安く買えること
• ハウスメーカーの保証が継承できること
•  

といった「実利」です。
「前の人がどうだったか」より「自分たちがどう暮らせるか」を優先するため、離婚物件であっても適正価格ならすぐに売れていきます。

3. 正直に言うべきか？プロが教える「伝え方」の正解

では、販売図面に「売却理由：離婚」と書くべきでしょうか？
いいえ、そこまでする必要はありません。

【ベストな対応】

• チラシやネット広告には理由は書かない。
• 内覧時や問い合わせ時に「売却理由」を聞かれたら、営業担当者（私）から「ライフスタイルの変化（離婚）による前向きな売却です」とさらりと伝える。

隠そうとして「手狭になったので…（広いのに？）」などと嘘をつくと、かえって不信感を持たれます。
また、近所の方には「転勤」などと言っておき、買主様には正直に話す、といった使い分けも可能です。

4. まとめ：家の価値は変わらない。堂々と次のステージへ

こころの築浅物件は、市場価値が非常に高い「プラチナチケット」です。
売却理由が何であれ、その家の価値が下がることはありません。

「離婚」という言葉に引け目を感じて、相場より安く売り急ぐ必要はありません。
リベルテ（山口）にお任せいただければ、プライバシーに最大限配慮しつつ、
「この家は素晴らしいスペックです。たまたま売主様の事情で手放されるだけです」
と、物件の魅力を堂々とアピールし、高値売却を実現します。

2026年3月成約
場所：廿日市市阿品台2
種別：戸建
土地面積：160㎡
建物面積：110㎡
間取り：4LDK
売却価格：4,000万円
阿品台2丁目の新築戸建を売却させていただきました。

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こんにちは。センチュリー21リベルテの山口です。

相続した実家の土地や、親が昔買った山林。
固定資産税の通知書を見て、「市街化調整区域」と書かれていてガッカリしたことはありませんか？

市街化調整区域とは、行政が「市街化を抑制すべき（家を建てさせない）」と定めたエリアのことです。
原則として建物の建築が認められないため、一般的な宅地に比べて資産価値は低く、売却も困難です。

しかし、安佐南区にはこの調整区域が広く分布しており、中には「例外的に家が建てられる土地」や「資材置き場として需要がある土地」が眠っています。
諦める前に、以下のチェックポイントを確認してください。

1. 例外的に「高く売れる」3つのパターン

調整区域でも、以下の条件に当てはまれば、宅地並みの価格で売れる可能性があります。

① 「既存宅地（きぞんたくち）」の要件を満たす

これが最強のパターンです。
昭和45年（線引き前）から既に建物が建っていた土地であれば、広島市の条例により、誰でも再建築が可能になる場合があります。
見た目はボロボロの古家付き土地でも、調査の結果「既存宅地」と認められれば、建売用地やアパート用地として高値で売却できます。

② 「農家住宅」としての需要

農業従事者であれば、調整区域内でも自宅（農家住宅）を建てることができます。
安佐南区で農業を営む方や、新規就農を目指す方にとっては、喉から手が出るほど欲しい土地かもしれません。

③ 「沿道サービス施設」用地

幹線道路沿い（アストラムライン沿いや県道沿い）であれば、コンビニ、ガソリンスタンド、ドライブインなどの店舗用地として許可が下りる可能性があります。
事業用借地として貸し出すことで、安定した地代収入を得ることも夢ではありません。

2. 売れない土地（農地・山林）の処分方法

上記に当てはまらない、純粋な農地（田・畑）や山林はどうすればいいでしょうか？

農地（田・畑）

農地法の制限があり、勝手に売ったり転用したりできません。
基本的には「近隣の農家さんに安く譲る（または貸す）」のが現実的です。
農業委員会への許可申請が必要ですが、リベルテが手続きをサポートします。

山林・原野

建築不可の山林は、正直なところ売却は困難です。
しかし、最近は「キャンプ用地」や「資材置き場」としての需要が微増しています。
また、どうしても手放したい場合は、国が引き取る「相続土地国庫帰属制度」（※審査・負担金あり）の利用も検討すべきでしょう。

3. まとめ：調査しないと価値はゼロのまま

「調整区域だから価値がない」と決めつけるのは早計です。
特に安佐南区の場合、「既存宅地」の要件を満たしているのに、所有者様がそれを知らずに放置しているケースが多々あります。

リベルテ（山口）にご相談いただければ、役所での調査を行い、

• 「家が建てられる土地か？」
• 「資材置き場として売れるか？」
• 「農地転用は可能か？」

を徹底的に調べ上げます。
もし「お宝」だった場合、数百万円～数千万円の価値がつくこともあります。
まずは一度、固定資産税の課税明細書をお持ちになってご来店ください。

こんにちは！
センチュリー21 リベルテの平川です。

日差しも柔らかくなり、安佐南区のあちこちで沈丁花（ジンチョウゲ）の甘い香りが漂い始めました。
春の訪れを鼻で感じる瞬間、なんだかワクワクしませんか？

今週は、春を彩る行事と、未来へ羽ばたく子供たちへのエールをお届けします。

 3月3日は「ひな祭り」。ちらし寿司で春をお祝い

明日、3月3日は「ひな祭り（桃の節句）」です。
安佐南区のスーパー（フレスタやユアーズなど）の鮮魚コーナーには、ちらし寿司用の新鮮な魚介類や、ハマグリがたくさん並んでいますね。
「ハマグリのお吸い物」には、良縁に恵まれますようにという願いが込められているそうです。

ご家族で食卓を囲んで、色とりどりのちらし寿司や桜餅を食べる。
そんな温かい時間が、お子様の心にずっと残る思い出になるはずです。
女の子がいらっしゃるご家庭も、そうでないご家庭も、春の訪れを祝って美味しいものを食べましょう！

 頑張れ！広島の受験生たち

そして今週は、広島県公立高校入試が行われますね。
安佐南区は学校が多いので、朝のアストラムラインやバス停で、緊張した面持ちの受験生を見かけることも多いでしょう。
これまで積み重ねてきた努力が、どうか満開の桜となって咲き誇りますように。
私たち地域の大人も、心の中で「落ち着いて、いつも通り！」とエールを送りながら、温かく見守りたいですね。
試験当日の朝は、余裕を持って家を出られるよう、交通情報のチェックもお忘れなく。

春の火災予防運動も実施中です

空気が乾燥し、風が強い日も多いこの時期。
3月1日から7日は「春の全国火災予防運動」です。
安佐南区でも、消防車が巡回して注意を呼びかけていますね。
お出かけ前や就寝前の「火の用心」。
大切な家族とマイホームを守るために、今一度確認しましょう。

 編集後記
三寒四温で気温差が激しい時期ですが、体調を崩さないよう気をつけてくださいね。
私たちリベルテも、春からの新生活に向けてお部屋探しをされる皆様を、全力でサポートいたします！
「4月から新しい環境で暮らしたい」というご相談、まだまだ間に合いますよ。
いつでもお気軽にお立ち寄りくださいね。

2026年2月成約
場所：安佐南区東野2
種別：戸建
土地面積：80㎡
建物面積：120㎡
間取り：3LDK
売却価格：3,900万円
東野2丁目新築戸建を売却させていただきました。

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2026年2月成約
場所：安佐南区毘沙門台2
種別：戸建
土地面積：210㎡
建物面積：150㎡
間取り：3LDK
売却価格：3,500万円
毘沙門台2丁目戸建を売却させていただきました。

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親の土地を子供が買う。「親族間売買」は住宅ローンが組めない？銀行が嫌がる理由と解決策

こんにちは。センチュリー21リベルテの山口です。

親御さんが所有する土地や建物を、お子様が購入する。
一見すると、他人同士の売買よりもスムーズにいきそうですよね。
「仲介手数料もかからないし、安く譲ってもらえるし、いいことづくめ！」

そう思って銀行に住宅ローンの相談に行くと、担当者から冷たい反応をされることがあります。
「親族間売買の融資は、原則お断りしています」

実は、多くの金融機関（特に都市銀行や地方銀行）は、親子・兄弟・親戚間での不動産売買に対する融資を極端に嫌います。
今回は、その理由と、ローンを通して売買を成立させるための解決策をお話しします。

1. なぜ銀行は親族間売買を嫌うのか？3つの理由

銀行が融資を渋るのには、明確な理由があります。

① 資金使途が怪しい（住宅ローンじゃないかも？）

他人同士なら「家を買うため」にお金が動くのは当然です。
しかし親子の場合、「住宅購入資金」という名目で借りたお金が、実は親の借金返済や生活費、あるいは別の事業資金に使われるのではないか？と疑われます。
銀行は「住宅取得以外」への流用を最も恐れるため、審査が厳しくなります。


② 価格が適正でない（みなし贈与の疑い）

「親子だから半額でいいよ」
これは税務署が黙っていません。相場より著しく低い価格で売買すると、その差額は「贈与」とみなされ、多額の贈与税がかかる可能性があります。
銀行も、税務トラブルに巻き込まれるのを避けたがります。


③ 契約の信憑性（本当に売買するの？）

「契約書はあるけど、実際はお金だけ動かして、所有権移転登記はしないんじゃないか？」
個人間で作った契約書だけでは、銀行は取引の実態を信用してくれません。

2. 解決策①：不動産会社（リベルテ）を仲介に入れる

最も確実な解決策は、「不動産会社に仲介に入ってもらう」ことです。

私たちのような第三者（宅地建物取引業者）が間に入り、

• 重要事項説明書を作成する
• 売買契約書を作成する
• 所有権移転登記を司法書士に依頼する
•  

という「通常の不動産取引」と同じ形式を整えることで、銀行の信用を得ることができます。
仲介手数料はかかりますが、これを支払うことで住宅ローンが組めるようになるなら、必要経費と言えるでしょう。
（※リベルテでは、親族間売買向けの特別プランもご相談可能です）

3. 解決策②：適正価格（時価）で取引する

「いくらで売買するか」も重要です。
親子だからといって勝手な値段をつけるのではなく、近隣の成約事例や路線価を基にした「適正な時価」で契約する必要があります。

リベルテにご依頼いただければ、「この金額なら税務署から指摘されにくく、銀行の評価も出る」という絶妙なラインを査定し、アドバイスさせていただきます。

4. まとめ：個人間取引はトラブルの元。プロに任せて安心

「自分たちだけでやれば安く済む」
その考えが、結果的に融資否決や税務調査という大きな代償を招くことになります。

親族間売買こそ、感情や甘えが入らないよう、プロを間に入れて事務的に進めるのが成功の秘訣です。
「親の家を買いたいけど、ローンが通るか不安」
そんな方は、まずリベルテ（山口）にご相談ください。提携ローンやフラット35など、親族間売買に強い金融機関をご紹介します。

2026年2月成約
場所：安佐南区安東4
種別：土地
土地面積：150㎡
売却価格：1,500万円
安東4丁目土地を売却させていただきました。


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2026年2月成約
場所：安佐北区三入東1
種別：戸建
土地面積：280㎡
建物面積：130㎡
間取り：2LDK
売却価格：1,200万円
三入東1丁目戸建を売却させていただきました。

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こんにちは。センチュリー21リベルテの山口です。

安佐南区で「平らな場所に住みたい」というお客様をご案内すると、必ず候補に挙がるのが「川内（かわうち）」と「中筋（なかすじ）」です。
スーパーや学校が近く、自転車でどこへでも行ける利便性は、子育て世代からシニア層まで絶大な人気を誇ります。

しかし、同時に必ず聞かれるのがこの質問です。

「ここ、川が近いけど大丈夫ですか？ハザードマップに入ってますよね？」

近年、豪雨災害のニュースが増え、買主様の防災意識は非常に高まっています。
もし、あなたがこのエリアの不動産を売却しようとしているなら、「大丈夫ですよ」と根拠なく答えるのはNGです。
今回は、水害リスクと向き合いながら、それでも高く売るための「正しい説明の仕方」を伝授します。

1. 「川内・中筋＝水害リスク」は避けて通れない事実

まず大前提として、重要事項説明において「ハザードマップの説明」は義務化されています。
つまり、浸水想定区域に入っていることを隠して売ることは不可能です。

川内・中筋エリアの多くは、太田川や古川が氾濫した場合、0.5m～3m未満の浸水が想定されています。
これを「マイナスポイント」と捉えて弱気になる必要はありません。
むしろ、「包み隠さずリスクを提示する」ことが、買主様との信頼関係を築く第一歩になります。

2. それでも売れる理由。「坂道の不便さ」vs「水害の確率」

では、なぜ川内・中筋はこれほど人気なのでしょうか？
それは、多くの人が「毎日の利便性」を選んでいるからです。

• 坂道エリア： 水害リスクは低いが、毎日の通勤・通学・買い物が大変（365日の苦労）。
• 川内・中筋： 水害リスクはあるが、毎日の生活は圧倒的に楽（数十年に一度のリスク）。

この天秤にかけた時、「やっぱり平地がいい」と判断する層が圧倒的に多いのが現実です。
売却時のトークとしては、「リスクはゼロではありませんが、その分、日々の暮らしやすさは安佐南区でもトップクラスです」と、メリットを強調するスタンスが正解です。

3. ハザードマップは「隠す」のではなく「説明する」武器

具体的にどう説明すれば安心してもらえるでしょうか？

① 「かさ上げ」や「基礎の高さ」をアピール

もし、ご自宅を建てる際に地盤を高く（かさ上げ）していたり、基礎を高く作っているなら、それを伝えます。
「ハザードマップでは0.5mの浸水想定ですが、うちは道路より1m高く建てているので、床下浸水のリスクは低減されています」といった具体的な説明が効果的です。

② マンションなら「2階以上」の強み

マンションの場合、2階以上であれば居住スペースへの浸水リスクはほぼありません。
「1階のエントランスは浸かる可能性がありますが、お部屋は大丈夫です。電気室も上層階にあるので停電リスクも低いです（※物件による）」と説明できれば、安心材料になります。

③ 避難所へのアクセス

「すぐ近くに小学校（避難所）があります」「高い建物（マンションなど）への垂直避難が可能です」と、万が一の時の逃げ場所を案内することも重要です。

4. まとめ：リスクを理解した上で選ばれる街

川内・中筋エリアは、リスクを承知の上で「住みたい」という人が絶えない街です。
重要なのは、売主様自身がハザードマップを正しく理解し、買主様の不安に寄り添って説明できるかどうかです。

「うちはどのくらいのリスクがあるの？」
「どう説明すれば納得してもらえる？」
リベルテ（山口）にご相談いただければ、最新のハザードマップに基づいた正確な資料を作成し、買主様に安心していただけるプレゼンを行います。