広島市の不動産売却はセンチュリー21リベルテ,センチュリー21リベルテ

こんにちは。
センチュリー21リベルテの山口です。

安佐南区の古くからの農地や、昭和初期に建てられた実家の査定依頼をいただいた際、法務局で登記簿謄本（権利証）を取得して驚くことが少なくありません。

「この土地、数年前に亡くなったお父様の名義ではなく、40年前に亡くなった『お祖父様』の名義のままになっていますよ」

このように、不動産の名義変更（相続登記）をしないまま何十年も放置されているケースは、実は非常に多いのです。
これまで相続登記は任意だったため、「固定資産税さえ払っていれば、名義は誰でもいいや」と放置されてきました。

しかし、時代は変わりました。「相続登記の義務化」がスタートし、放置したままでの売却は絶対に不可能になりました。
今回は、数世代前の名義のままの不動産を売るための、複雑な手続きと落とし穴を解説します。

1. 2027年春のデッドライン。過去の相続も「罰則（10万円以下の過料）」の対象に

まず、目を背けてはいけない法律の現実をお伝えします。
2024年4月1日より、相続登記が「義務化」されました。

重要なのは、「法律が始まる前（過去）に相続した不動産も、義務化の対象になる」という点です。
過去の未登記不動産については「2024年4月1日から3年以内（＝つまり2027年3月31日まで）」に登記をしなければ、10万円以下の過料（罰則）が科せられる可能性があります。

「売る予定がないからそのままでいい」は通用しません。罰金を避けるためにも、そして売却して現金化するためにも、名義をきれいにする（現在の所有者に移す）作業が急務なのです。

2. 恐怖の「数次相続」。ネズミ算式に増える相続人

お祖父様の名義のまま放置していると、家を売る時に何が問題になるのでしょうか。

不動産を売却するには、「法定相続人『全員』の実印と印鑑証明書」が必要です。
お祖父様が亡くなった時、相続人は「祖母と子供3人（合計4人）」だったとします。
しかし、名義変更をせずに年月が経つと、その子供たちも高齢になり亡くなっていきます。すると、その子供（つまり、あなたから見た従兄弟や見知らぬ親戚）へと相続の権利がどんどん枝分かれして引き継がれていきます。

これを「数次相続（すうじそうぞく）」と呼びます。

いざ家を売ろうとした時、日本全国（あるいは海外）に散らばった顔も名前も知らない親戚20人を探し出し、全員に手紙を書き、「実家を売るために、この遺産分割協議書に実印を押して、印鑑証明書を送ってください」とお願いしなければならないのです。
たった一人でも「ハンコ代（お金）をくれないと押さない」「認知症でハンコが押せない（記事No.32参照）」となれば、その時点で家は売れなくなります。

3. 売却するための複雑なステップ

この「お祖父様名義の家」を売るためには、以下のステップを踏む必要があります。

1. 相続人の確定（戸籍の収集）： お祖父様の生まれてから亡くなるまでのすべての戸籍謄本を取り寄せ、ネズミ算式に増えた全相続人を特定した「家系図（相続関係説明図）」を作成します。
2. 遺産分割協議の実施： 全相続人に連絡を取り、「この不動産は長男（あなた）が相続して売却する」ことへの同意をもらい、実印をもらいます。
3. 相続登記（名義変更）： 司法書士に依頼し、法務局であなた名義に変更します。
4. 売却活動スタート： 名義がきれいになって初めて、私たち不動産会社が買主様を探し始められます。
5.  

4. まとめ：プロの司法書士チームと連携して動く

お分かりいただけたでしょうか。これを素人（ご自身）で一からやろうとすると、戸籍収集の段階で挫折するか、親戚間のトラブルを引き起こします。

「うちの実家、もしかして名義が古いままかも…」
と不安に思われたら、まずはリベルテ（山口）にご連絡ください。

私たちは、相続・数次相続に精通した地元の「プロの司法書士」と強力なタッグを組んでいます。
面倒な戸籍収集から、音信不通の親戚への丁寧なアプローチ（書面の送付など）、そして相続登記から売却まで、すべての道筋をご提示し、ワンストップで解決に導きます。

罰則のデッドライン（2027年3月末）が迫っている今、これ以上問題を先送りにしてはいけません。

こんにちは！
センチュリー21 リベルテの平川です。

今日から8月も第2週。今週の中頃からは「お盆休み」に入るという方も多いのではないでしょうか。
毎日ミンミンゼミの元気な声が降り注ぎ、夏真っ盛り！というお天気が続いていますね。
冷たい麦茶が美味しい毎日ですが、安佐南区の皆様、夏バテなどされていませんか？

今週は、家族の繋がりを感じるお盆と、お家で楽しむ夏休みの話題をお届けします！

 明日8月11日は「山の日」。クーラーの効いた部屋でおうちキャンプ！？

明日、8月11日は「山の日」で祝日ですね。
安佐南区には武田山や火山（ひやま）など、身近で親しみやすい山がたくさんあります。窓から青々とした美しい山が見えるのも、この街の素晴らしい環境の一つです。

とはいえ、日中は危険なほどの猛暑…！実際に山に登るのは少し大変ですよね。
そんな時は、クーラーを涼しく効かせたお部屋の中で「おうちキャンプ」はいかがでしょうか？
リビングに小さなテントやレジャーシートを広げて、そこでお昼ごはんを食べるだけでも、子供たちにとっては大冒険！
夜はベランダに出て、安佐南区の山のシルエットを眺めながら冷たいジュースで乾杯するのも、素敵な「山の日」の過ごし方ですね。

 家族の繋がりを感じるお盆。キュウリの馬とナスの牛

そして今週半ばからは「お盆」を迎えます。
スーパー（フレスタや万惣など）のお花コーナーには鮮やかなホオズキや仏花がたくさん並び、お盆の準備をする方で賑わっていますね。

お盆といえば、ご先祖様をお迎えする「精霊馬（しょうりょううま）」。
キュウリの馬に乗って早く帰ってきて、ナスの牛に乗ってゆっくり戻ってね、という優しい願いが込められています。
今年は割り箸をさして、お子様と一緒に手作りしてみてはいかがでしょうか？
「おじいちゃんのおじいちゃんが帰ってくるんだよ」と命の繋がりをお話しする時間は、家族の絆を深める温かいひとときになりますね。

毎日のお昼ごはん…救世主はやっぱり「そうめん」！

お休み中は家族みんながお家にいるので、毎食のごはん作りを頑張る親御さんは本当にお疲れ様です！
とくに暑い日のお昼ごはんは、ツルッと食べられる「そうめん」が大活躍しますよね。

マンネリ化しがちなそうめんですが、トマトやツナを乗せてサラダ風にしたり、ごま油と麺つゆで油そば風に味変したりするのも美味しいですよ。
おもちゃの「流しそうめん機」をテーブルに出せば、子供たちのテンションも最高潮！
工夫を凝らしながら、無理せず美味しくお休みを乗り切りましょう♪

 編集後記
お盆休みは、親戚やおじいちゃんおばあちゃんと顔を合わせる機会も多い時期です。
「子供も大きくなったし、そろそろマイホームを…」「実家の近くに住み替える？」
親族が集まる場で、そんな「住まいの未来」についてお話が盛り上がることがありましたら、ぜひ私たちリベルテにご相談くださいね！
お盆期間中も（※お休みがある場合は休業期間を記載してください）、皆様のお越しを心よりお待ちしております。

こんにちは。
センチュリー21リベルテの山口です。

査定から始まり、内覧対応、価格交渉、そして無事に売買契約が完了。
ホッと一息ついた売主様が、最後に迎えるクライマックスが「決済・引き渡し日」です。

これは文字通り、「買主様から数千万円の代金を全額受け取り、家の鍵を渡し、名義（所有権）を変更する日」です。

「3,000万円という大金、アタッシュケースで現金で持ってくるの？」
いいえ、映画のような現金のやり取りはありません。すべては銀行のシステム上（口座間の送金）で行われます。
今回は、一生に一度経験するかどうかの「決済日のリアルな流れ」を、プロの目線で解説します。

1. 舞台は「買主側の銀行の応接室」。平日の午前中が鉄則

決済は、原則として「平日の午前中（9時〜10時スタートが多い）」に行われます。
なぜなら、銀行の営業時間内に「高額な振込・着金確認」と「法務局での登記申請」をすべて終わらせなければならないからです。

場所は多くの場合、「買主様が住宅ローンを借りる銀行の応接室」になります。
当日集まる登場人物は以下の通りです。

• ・売主様（あなた）
• ・買主様
• ・仲介業者（リベルテ山口、及び買主側の不動産会社）
• ・司法書士（登記のプロ・当日の司令塔）
• ・銀行の担当者
•  

このメンバーが1つのテーブルを囲み、厳粛な雰囲気の中で手続きがスタートします。

2. 決済当日のリアルなタイムスケジュール

当日は、概ね1時間〜2時間程度で全てが完了します。以下がその流れです。

① 司法書士による「意思確認」と書類チェック

まず、司法書士が売主様の本人確認（免許証など）と、「本当に家を売って間違いないですね？」という意思確認を行います。そして、実印を押した登記書類を厳重にチェックします。
ここでお墨付きが出ない限り、お金は1円も動きません。

② 融資実行と代金の「着金」

司法書士から「書類すべてOKです」とサインが出ると、銀行の担当者がシステムを操作し、買主様の口座に数千万円の住宅ローンを融資（入金）します。
そしてすぐさま、そのお金が**「売主様（あなた）の口座」へと振り込まれます。**

③ 【最も緊張する時間】着金待ちの雑談タイム

大金のシステム送金には、少し時間がかかります。
振込手続きから、あなたの口座に実際に「着金（お金が入ったこと）」が確認できるまで、おおよそ15分〜30分程度かかります。
この時間はやることがないため、昨日見たテレビの話や、新居の設備の話など、皆で和やかに雑談をして待ちます。この着金を待つ時間は、売主様にとって最もソワソワする瞬間です。

④ 住宅ローンの完済と諸費用の支払い

通帳記入（またはネットバンキング）で売却代金の着金が確認できたら、そこから各種支払いを一斉に行います。

• あなたに住宅ローンの残債があれば、その銀行へ一括返済の振り込みをします。
• 仲介手数料、司法書士への報酬などを支払います。
•  
• ⑤ 鍵と書類の引き渡し（ミッション完了！）

最後に、領収書を交わし、買主様へ家の鍵（すべて）、建築確認済証、パンフレットなどを手渡します。
「これまで大切に住んできた家です。よろしくお願いします」
ここで固い握手を交わし、決済は無事完了となります。その足で、司法書士は法務局へと走り、名義変更の手続きを行います。

3. 数千万円が動くからこそ、事前準備が「命」

「当日、印鑑登録証明書を忘れてしまった！」
「引き渡すはずの鍵が1本足りない！」

決済の場で書類の不備があると、お金は動かず、関係者全員がパニックになります。
特に、売主様の住宅ローンを完済するための「抵当権抹消書類」は、事前に銀行に手配しておかなければ当日間に合いません。

4. まとめ：プロの「完璧な段取り」に乗るだけで大丈夫

「なんだか手続きが難しそうで、当日失敗しないか不安になってきた…」
ご安心ください。不安になる必要は全くありません。

決済をトラブルなくスムーズに終わらせるための「完璧な段取りとスケジュール管理」をするのが、私たちリベルテ（山口）の最大の腕の見せ所です。

「いつまでに、どの書類を市役所で取ってきてください」
「当日はこの通帳と実印だけを持ってきてください」
あなたに行っていただく作業は、私がすべて分かりやすくチェックリストにしてお渡しします。
当日は、ドンと構えて応接室の椅子に座り、数千万円が自分の口座に振り込まれる瞬間を楽しみにしていてください。

2026年8月成約
場所：安佐北区深川1
種別：土地
土地面積：140㎡
売却価格：1,000万円
深川1丁目土地を売却させていただきました。


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2026年8月成約
場所：安佐南区伴東5
種別：マンション
建物面積：65㎡
間取り：3LDK
売却価格：1,700万円
サーパス沼田を売却させていただきました。

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こんにちは。センチュリー21リベルテの山口です。

「今の家がいくらで売れるか分からないと、新しい家の予算が組めない」
「二重ローンになるのは絶対に避けたい」

住み替えにおいて、こうした資金的なリスクを完全に排除できるのが「売り先行」という戦略です。（※詳しくは記事No.14参照）
しかし、家が売れた後、新しい家が見つかる（または完成する）までの間、どうしても数ヶ月間の「仮住まい」が必要になります。

「とりあえず近くのアパートでも借りればいいや」
と軽く考えていると、後で大変なことになります。
実は今、安佐南区において「家族全員で数ヶ月だけ住める仮住まい」を探すのは、至難の業なのです。今回はその理由と、仮住まい難民にならないための対策を解説します。

1. なぜ「数ヶ月の短期賃貸（仮住まい）」は断られるのか？

家を貸す「大家さん」の立場になって考えてみてください。
賃貸経営において一番お金と手間がかかるのは、入居者が「退去」した時です。退去後のハウスクリーニング、壁紙の修繕、次の入居者を募集するための広告費…。

「家を建てる間の半年間だけ貸してください」
こんな入居者を歓迎する大家さんは一人もいません。
やっと入居者が決まったと思ったら、すぐに原状回復と募集費用がかかり、完全に赤字になるからです。

そのため、一般的な賃貸契約（2年契約）では、「1年未満で退去した場合は、家賃の1〜2ヶ月分を『短期解約違約金』として支払うこと」という厳しい特約がほぼ100％ついています。ただでさえ引っ越し費用が2回かかるのに、さらに数十万円のペナルティを払うはめになるのです。

2. 安佐南区特有のハードル：ファミリー向けと駐車場の壁

さらに、安佐南区の賃貸市場特有のハードルがあります。

• ファミリー向け物件（広さ）の不足： 安佐南区は大学が多いため、ワンルームや1LDKの空室は豊富にあります。しかし、戸建ての荷物が入りきるような「3LDK以上のファミリー向け賃貸」は供給が少なく、常に競争率が高いです。
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• 駐車場の確保： 車2台を所有しているご家庭が、急な仮住まいで「駐車場2台付き」のアパートを見つけるのは至難の業です。
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• 学区の壁： 「子供を転校させたくない」という理由で仮住まいのエリアを限定（〇〇小学校区のみ等）すると、候補物件は文字通り「ゼロ」になることも珍しくありません。
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• ペットの壁： 犬や猫を飼っている場合、短期で貸してくれる物件を探すのは「奇跡」に近い確率になります。
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3. 仮住まい難民にならないための「3つのプロの対策」

では、どうすればこの問題をクリアできるのでしょうか。以下が現実的な対策です。

対策①UR賃貸住宅（旧公団）を利用する

安佐南区内（大町、西原など）にあるUR賃貸住宅は、民間の賃貸と違って「礼金ゼロ・仲介手数料ゼロ・更新料ゼロ」、そして何より「短期解約の違約金がない」という最強のメリットがあります。
仮住まいとしては最も条件が良いですが、常に満室状態が続いているため、空室が出た瞬間に押さえる機動力（運とタイミング）が必要です。

対策②トランクルームで荷物を減らす

「荷物が多すぎてアパートに入らない」のであれば、家具や荷物の大半を数ヶ月間「トランクルーム（貸し倉庫）」に預けてしまいます。
こうすることで、2LDKなどの少し狭い物件でも生活できるようになり、選択肢が一気に広がります。

対策③究極の奥義「引き渡し猶予」を交渉する

実は私が一番よく使い、かつ売主様にとって最も得をするのがこの方法です。
家を買ってくれた買主様に対し、

「お金（売買代金）は契約通り〇月〇日に決済しますが、家の引き渡し（引っ越し）は、こちらの新居が完成する2ヶ月後まで待ってください」
という特約を付けるのです。

これを「引き渡し猶予（引渡猶予）」と呼びます。
これが成功すれば、仮住まいに行かず（引っ越し1回で）、今の家にそのまま住み続けることができます。
買主様としては「早く引っ越したい」のが本音ですから、この交渉には高度なテクニックと、買主を納得させるだけの「物件の魅力（多少待ってでもこれが欲しい！と思わせる状況）」が必要です。

4. まとめ：売却と仮住まい探しは必ず「同じ会社」に任せる

売り先行の住み替えで最も危険なのは、「家を売る会社」と「仮住まいの賃貸を探す会社」を別々にしてしまうことです。

売却のスケジュール（いつ家を明け渡さなければならないか）と、賃貸の入居スケジュールが少しでもズレると、住む場所がない危険な空白期間が生まれます。

リベルテ（山口）は、ただ家を売るだけではありません。
住み替えのお客様には、「引き渡し猶予」の強気な交渉から、UR賃貸・民間賃貸の空き状況のリアルタイム監視まで、「仮住まいを含めたトータルのスケジュール管理」をワンストップで行います。
「買い替えたいけど、仮住まいが不安」という方は、ぜひスケジュールの立案から私にお任せください。

こんにちは！
センチュリー21 リベルテの平川です。

今日から8月に入り、夏休みも中盤戦に入りましたね！
ジリジリと焦げるような強い日差しと、ミンミンゼミの元気な声に、「夏真っ盛り」を感じる毎日です。
安佐南区の皆様、夏バテなどされていませんでしょうか？

今週は、広島に住む私たちにとって特別な夏の一日と、暑さを吹き飛ばす涼しい話題をお届けします。

 8月6日は平和学習の登校日。当たり前の日常に感謝を

今週の木曜日、8月6日は「広島原爆の日（平和記念日）」ですね。
安佐南区内の小学校・中学校に通う子供たちにとっても、この日は大切な「登校日」。
朝早くからランドセルを背負って学校へ向かい、午前8時15分にはテレビの前にいるご家族とともに、黙とうを捧げます。

「平和ってどういうことかな？」と、食卓で家族みんなで話し合うご家庭も多いのではないでしょうか。
美味しいごはんを笑い合いながら食べられること。涼しいお部屋でぐっすり眠れること。
そんな「当たり前の日常」がどれほどありがたく、尊いものなのかを改めて教えてくれる、広島の夏の大切な一日です。
平和な毎日と子供たちの笑顔が、これからもずっとずっと続いていきますように。

暑さを逃れて！戸山エリアでひんやり自然満喫

連日の猛暑で、クーラーの効いたお部屋から出るのが少し億劫になってしまいますよね。
でも、「どこか遊びに連れて行って！」という子供たちのパワーは底知れず（笑）。
そんな時は、安佐南区の奥座敷、「戸山・吉山エリア」まで足を延ばしてみてはいかがでしょうか？

市内中心部よりも少し気温が低く、緑に囲まれた自然環境はまさに「涼」スポット。
安全な浅瀬の吉山川周辺を散策しながら、冷たい川の水に足をつけるだけでも、体の熱がスーッと引いていくのがわかります。
「あ！小さなカニがいたよ！」と川の生き物を観察したり、緑のトンネルを抜ける風を感じたり。
自然のクーラーを満喫して、家族みんなでリフレッシュしましょう！

8月7日は「立秋」。暦の上では秋の始まり？

実は今週の金曜日、8月7日は二十四節気の「立秋（りっしゅう）」です。
「いやいや、こんなに暑いのに秋って嘘でしょ！」とツッコミたくなりますよね（笑）。
でも、夕方になると日暮れが少しだけ早くなっていたり、夜には秋の虫の声がこっそり混じり始めていたりと、自然界は少しずつ次の季節の準備を始めているようです。

来週末からはお盆休みに入るご家庭も多いと思います。
体調や日焼けには気をつけながら、残りの夏休みも楽しい思い出をたくさん作ってくださいね！

編集後記
家族の絆や、当たり前にある普通の生活のありがたさを、強く感じる8月です。
「家族みんなで笑い合える、快適なリビングの家を探したいな」
そんな温かい想いが生まれましたら、ぜひ私たちリベルテにお任せください。
涼しい店内で、冷たいお飲み物をご用意して、皆様の「幸せな住まい探し」をサポートいたします！

2026年8月成約
場所：安佐南区長束西3
種別：戸建
土地面積：120㎡
建物面積：110㎡
間取り：4LDK
売却価格：3,800万円
長束西3丁目新築戸建を売却させていただきました。

売却実績累計はこちらをクリック！

こんにちは。センチュリー21リベルテの山口です。

安佐南区の古い住宅街（長束、西原、古市など）や丘陵地の団地（高取、毘沙門台など）の物件査定に伺うと、高確率で発見される問題があります。

• ・隣の家の庭木（枝や根）が、こちらの敷地に大きくはみ出している
• ・境界にある古いブロック塀が、地震でもないのにこちら側に傾いている
• ・逆に、自分の家の屋根（軒先）や雨樋が、隣の敷地の上空に出ている
•  

これらを不動産用語で「越境（えっきょう）」と呼びます。
売主様に「これ、越境していますね」とお伝えすると、多くの方が「ああ、昔からずっとこうだから。お互い様だし、近所の暗黙の了解みたいなものだよ」と笑って答えられます。

しかし、不動産のプロとして厳しい現実をお伝えします。
売却において、その「暗黙の了解」は一切通用しません。越境を放置したままでは、家は適正価格で売れないのです。

1. なぜ「暗黙の了解」では家が売れないのか？

あなたが長年住んでいて気にならなくても、新しく家を買う「買主様」の立場になって考えてみてください。

「高いお金を出して買った自分の土地の上に、隣の木の枝が覆い被さって落ち葉を落としてくる」
「傾いたブロック塀が、もし大きな地震で倒れてきて自分の子供が怪我をしたら誰が責任をとるのか」

買主様にとって、越境は「将来の近隣トラブルの種」そのものです。
さらに重要なのが「銀行の目」です。銀行はトラブルを抱えた不動産を担保にすることを嫌うため、越境が未解決の物件には住宅ローンの融資を下ろさないケースが多々あります。
つまり、越境を放置すると「買える人がいなくなる＝売れ残る」という最悪の結末を招くのです。

2. 令和5年の法改正でも「勝手に切る」はトラブルの元

「じゃあ、売る前に隣の枝を勝手に切ってしまおう」
実は令和5年4月の民法改正により、一定の条件（隣人に何度言っても切ってくれない等）を満たせば、越境してきた枝を自分で切り取ることが法的に可能になりました。

しかし、だからといって無断でチェーンソーを持ち出して枝を切り落とすのは絶対にやってはいけません。
そんなことをすればお隣さんは激怒し、前回の記事でも触れた「境界確定の立ち会い（ハンコ）」に絶対に応じてくれなくなります。
法律で認められているからといって、感情を逆撫ですれば売却活動そのものが完全にストップしてしまいます。

3. 魔法の書類「越境の覚書（おぼえがき）」を取得せよ

では、今すぐブロック塀を壊して作り直したり、木を根元から伐採しなければならないのでしょうか？
数百万の費用がかかる工事を売却前にポンと出せる方は少ないはずです。

そこで、私たち不動産のプロが実務で使うのが「越境に関する覚書（おぼえがき）」という絶対的な書類です。

これはお隣さん同士で交わす書面で、以下の内容を約束します。

1. ・「現在、この部分が越境している事実をお互いに確認しました」
2. ・「今回は現状のままとしますが、将来、家を建て替えたりブロック塀を造り直す際には、自分の敷地内に収まるように責任を持って是正します」
3. ・「この約束は、土地の所有者が変わっても（買主様にも）引き継がれます」
4.  

この紙（覚書）が1枚あるだけで、買主様は「将来ちゃんと直してもらえるんだ」と安心し、銀行も「当事者間で合意が取れているならOK」と融資の許可を出してくれます。
何百万円もかけて今すぐ工事をしなくても、覚書さえあれば「安全な不動産」として高値で売却できるようになるのです。

4. まとめ：面倒なご近所交渉は、プロを「悪者」にして進める

ただし、この覚書に「ハンコを押してください」とお隣さんにお願いに行くのは、非常に気まずく、精神的なハードルが高い作業です。

だからこそ、この泥臭い仕事はリベルテ（山口）に丸投げしてください。
私が背広を着てお隣を訪問し、
「お隣の〇〇さんは『このままでいい』と仰っているのですが、私ども不動産業者のコンプライアンス上、どうしてもこの書類を作らなければならない決まりになっておりまして…」
と、「私たち不動産会社を悪者（ルールに厳しい面倒な第三者）」に仕立て上げて交渉します。

これにより、売主様とお隣さんの関係を壊すことなく、安全に覚書を取得することができます。
「うちの庭木、ちょっとはみ出してるかも…」
と不安に思われたら、ご自身で動く前に、まずは私に現場を見せてください。最適な解決策をご提案します。

2026年7月成約
場所：西区庚午北2
種別：マンション
建物面積：100㎡
間取り：4LDK
売却価格：3,800万円
ヴェルディ庚午北弐番館公園前を売却させていただきました。

売却実績累計はこちらをクリック！