広島市の不動産売却はセンチュリー21リベルテ,センチュリー21リベルテ

2025年12月成約
場所：東区戸坂千足1
種別：土地
土地面積：100㎡
売却価格：1,500万円
戸坂千足1丁目の土地を売却させていただきました。


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こんにちは。センチュリー21リベルテの金山 一成です。

相続した実家や、住み替えで空き家になった古い家。
売却の相談を受ける際、必ずと言っていいほど聞かれるのがこの質問です。

「更地（さらち）にしてから売ったほうがいいですか？それとも、古家付きのまま売れますか？」

一般的には「更地の方が買い手がつきやすい」と言われますが、安佐南区の不動産事情においては、安易な解体は「損」をする可能性が高いです。
今回は、解体すべきケースとそうでないケースの境界線を、費用対効果の面から徹底検証します。

1. 先に解体してはいけない「2つの金銭的リスク」

「とりあえず綺麗にしておこう」と、売れる前に解体工事を発注するのは危険です。理由は2つあります。

① 固定資産税が最大6倍に跳ね上がる

建物が建っている土地には「住宅用地の特例」が適用され、固定資産税が6分の1に軽減されています。
しかし、解体して更地にした状態で1月1日を迎えると、この特例が外れ、税金が激増します。
もし売却が長期化した場合、この維持費は大きな負担となります。

② 解体費用が回収できない可能性がある

安佐南区の木造住宅の解体費用相場は、坪単価で約4万～6万円程度。30坪の家なら150万円～200万円近くかかります。
では、更地にしたことで、売却価格が200万円アップするでしょうか？
必ずしもそうとは限りません。「古家付き」でも「更地渡し（契約後に売主負担で解体）」という条件にすれば、手出しなしで売却できるケースも多いのです。

2. 「古家付き」のまま売るべきケース

以下の条件に当てはまる場合は、まずは現況のまま売りに出すことを強くお勧めします。

• 昭和56年6月以降（新耐震基準）の建物である
  • リフォームすればまだ住める可能性があります。「中古戸建」として探している層にアピールできます。
• 「古民家」としての趣がある
  • 最近は、あえて古い家をリノベーションして住みたいという若い世代が増えています。
• 安佐南区の山間部や調整区域
• 土地の坪単価が低いエリアでは、解体費用が土地の売却益を上回ってしまう（＝売ると赤字になる）リスクがあります。この場合、DIY好きの人に「現状有姿」で安く譲るのが最善策です。

3.解体（更地渡し）を検討すべきケース

逆に、以下の場合は解体を前提とした戦略が必要です。

• 建物が著しく老朽化しており、倒壊の危険がある
  • 近隣トラブルの原因になるため、早急な対応が必要です。
• 人気エリア（祇園・山本・西原など）の整形地
  • 土地としての価値が非常に高いため、ハウスメーカーや分譲業者が「即建築可能」な状態を好みます。解体費用をかけても、それ以上に高く、早く売れる可能性が高いです。

4.リベルテが提案する「解体更地渡し」という選択肢

私が最も推奨するのは、「現況で売り出し、契約が決まってから解体する（解体更地渡し）」という方法です。

これなら、売れるまで固定資産税は安いまま。

1. 買主が「建物を残したい」と言えば、解体費用がかからない。
2. 買主が「更地がいい」と言えば、売買代金から解体費用を捻出すればいい（手出し不要）。

という、売主様にとって「いいとこ取り」の戦略が取れます。

5. まとめ：自己判断での解体はストップ！

解体業者の手配も、私たち不動産会社経由の方が安くなるケースが多々あります。
「ボロボロで見せるのが恥ずかしい」というお気持ちは分かりますが、まずはそのままの状態を見せてください。

プロの目で見れば、「これはリノベーション素材として宝の山だ」という判断になるかもしれません。
無駄な出費を抑え、手元に残るお金を最大化するためのプランを、一緒に考えましょう。

こんにちは！
センチュリー21 リベルテの平川です。

12月に入り、安佐南区も本格的な冬の寒さになってきましたね。
「子供を遊びに連れて行きたいけど、公園は寒いしなぁ…」
そんなお父さんお母さんも多いのではないでしょうか？

そこで今回は、暖房の効いた屋内でぬくぬく楽しめる、安佐南区の「12月上旬のおすすめスポット」をご紹介します。
心も体も温まる、素敵な週末になりますように。

作って遊ぼう！ヌマジ交通ミュージアムのクリスマス

長楽寺にある「ヌマジ交通ミュージアム（広島市交通科学館）」では、12月に入ると週末を中心に「クリスマス工作教室」や「サイエンスショー」が開催されています。
乗り物を見るだけでなく、実際に手を動かして何かを作る体験は、お子様にとっても特別な思い出になりますよね。
館内にはクリスマスツリーも飾られているので、記念撮影にもぴったり。
屋内施設なので、天気を気にせず思いっきり遊べるのが、親御さんにとっても嬉しいポイントです。

心がほっこり。図書館で「おはなし会」

上安にある「安佐図書館」や、中筋の「安佐南区民文化センター」などでは、この時期、クリスマスをテーマにした「おはなし会（読み聞かせ）」や「子ども映画会」が開かれることがあります。
静かで暖かい図書館で、親子で絵本の世界に浸る時間は、何とも言えない贅沢なひとときです。
「今年のクリスマスプレゼント、どの絵本にしようかな？」なんて、お子様と一緒に探してみるのも楽しいですね。
地域の図書館は、無料で楽しめる一番身近なレジャースポットかもしれません。

 地元の本屋さんでクリスマス準備

中筋などの大型書店（フタバ図書など）でも、クリスマスに向けて知育玩具の体験会などのイベントが行われていることがあります。
最近のおもちゃや図鑑は本当に進化していて、大人でも見入ってしまいますよね。
お買い物ついでに立ち寄って、サンタさんへのリクエストをこっそりリサーチ…なんていうのも、この時期ならではの親子の楽しみ方です。

編集後記
寒い日が続きますが、安佐南区には屋内で楽しめる温かい場所がたくさんあります。
お家でコタツに入ってのんびりするのも良いですが、たまには地域の施設で「文化的な冬」を楽しんでみてはいかがでしょうか。
皆様、風邪などひかれませんよう、暖かくしてお過ごしくださいね。

こんにちは。センチュリー21リベルテの金山 一成です。

安佐南区の不動産市場において、「西原」「中筋」エリアは別格の存在です。
アストラムラインと国道54号線（祇園新道）が走るこのエリアは、利便性が極めて高く、常に購入希望者が列をなしている状態と言っても過言ではありません。

土地をお持ちのオーナー様の中には、
「地価が上がっているから、もう少し寝かせておけばもっと高くなるのでは？」
とお考えの方もいらっしゃるでしょう。

しかし、プロの視点から申し上げます。「売り時」を読み違えると、資産価値のピークアウトに巻き込まれるリスクがあります。
今回は、西原・中筋エリアの強さと、今後の懸念材料について冷静に分析します。

1. なぜ西原・中筋の土地は「高値」でも売れるのか

このエリアの最大の武器は、安佐南区では希少な「完全な平地」であることです。
安佐南区の多くの住宅地（毘沙門台、春日野、こころ等）は丘陵地にあり、坂道が避けられません。

しかし、西原・中筋は違います。

• フラットなアクセス： 自転車や徒歩でスーパー、区役所、駅へ移動可能。
• ダブルアクセス： アストラムライン（中筋駅・西原駅）に加え、JR可部線（古市橋駅・下祇園駅）も徒歩圏内の場所が多い。
• 高速バスの拠点： 中筋バスターミナルがあり、県外への移動も容易。

この「圧倒的な利便性」は、高齢になっても住み続けられるという安心感につながり、若いファミリー層だけでなく、シニア層の住み替え需要も取り込んでいます。これが地価高騰の根本的な理由です。

2. 「建築費高騰」が土地価格に与える影響

ここで注意しなければならないのが、「土地 ＋ 建物 ＝ 総額」という視点です。

現在、ウッドショック以降の資材高騰や人件費アップにより、建物の建築費が歴史的な高水準にあります。
購入者（買主）が住宅ローンで組める「総額」には限界があります。

建物価格が上がれば、その分、土地にかけられる予算は削られます。

これまでは「土地が高くても買う」という勢いがありましたが、これ以上建築費が上がれば、さすがの西原・中筋エリアでも「高すぎて手が出ない」という調整局面（土地価格の頭打ち）が来る可能性があります。

3. 金利上昇の足音と「売り逃げ」のタイミング

さらに懸念されるのが、住宅ローン金利の上昇です。
固定金利はすでに上昇傾向にあり、変動金利もいつ上がるか注視されています。

金利が上がれば、買主の購買力は確実に下がります。
不動産価格は株価のように毎日変動するものではありませんが、「買える人が減る」＝「価格を下げないと売れない」という事態は、数ヶ月のラグを経て確実にやってきます「もう少し待てば…」と思っている間に、市場の潮目が変わる。

不動産投資の世界ではよくある失敗ですが、個人の資産売却でも同じことが言えます。

4. まとめ：需要が旺盛な「今」が決断の時

西原・中筋エリアは、現時点では間違いなく「売り手市場」です。
大手ハウスメーカーや分譲業者が、喉から手が出るほど土地を欲しがっています。

しかし、このボーナスタイムが永遠に続く保証はありません。
建築費の高騰と金利上昇のリスクを考慮すれば、需要がピークに達している「今」こそが、最もリスクの少ない売却タイミングであると私は分析します。

「うちは道路が狭いから」「古家があるから」と諦める必要はありません。このエリアなら、多少のマイナス条件も価格でカバーできるポテンシャルがあります。
具体的な査定額や、税金を考慮した手残り金額のシミュレーションが必要であれば、金山までお声がけください。

2025年12月成約
場所：安佐南区相田3
種別：土地
土地面積：270㎡
売却価格：1,400万円
相田3丁目の土地を売却させていただきました。注文住宅を建築される予定です。


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こんにちは。センチュリー21リベルテの金山 一成です。

不動産の売却を考えたとき、多くの方がまず行うのが「査定依頼」です。
そして、数社から出てきた査定書を見比べて、こう思うはずです。

「A社は3,000万円、B社は3,500万円、C社は4,000万円…。よし、一番高いC社に頼もう！」

…ちょっと待ってください。その判断、非常に危険です。
はっきり申し上げます。不動産の査定額は、会社が「その金額で買い取る」という保証額ではありません。（※買取査定を除く）

あくまで、「市場に出せば、これくらいで売れるだろう」という予想価格に過ぎないのです。
今回は、安佐南区の売却現場で実際に起きている「高額査定の罠」と、正しい査定書の見極め方を暴露します。

1. なぜ、会社によって査定額が1,000万円も違うのか？

同じマンション、同じ土地なのに、なぜこれほど金額に差が出るのでしょうか？
理由は大きく分けて2つあります。

1. 担当者の相場観のズレ（勉強不足）
2. 契約を取りたいがための「意図的な高値提示」

特に注意すべきは2番目です。
業界用語で「高預かり（たかあずかり）」と言います。

売主様は当然「高く売りたい」と思っています。その心理を利用し、相場を無視した高い査定額を出して、まずは媒介契約（売却の依頼）を勝ち取る。
そして、売り出した後に「やっぱり売れませんね、値下げしましょう」と提案してくる手口です。

これに引っかかると、「売れ残りのレッテル」が貼られ、最終的には相場よりも安く売らざるを得ない状況に追い込まれます。

2. 安佐南区の実例：相場無視の査定が招く悲劇

例えば、安佐南区のあるエリアで、相場が3,000万円の戸建てがあったとします。
ある会社が「うちは4,000万円で売ります！」と言って契約しました。

しかし、安佐南区で家を探している購入希望者は、ポータルサイト（SUUMOやアットホーム）を毎日見ています。相場観はプロ並みにシビアです。
相場より1,000万円も高い物件なんて、見向きもしません。問い合わせすら入りません。

3ヶ月後、業者は言います。「反響がないので3,500万円に下げましょう」。
それでも売れません。なぜなら、一度市場に出て長期間売れ残っている物件は、「何か問題があるのでは？」と敬遠されるからです。

結局、半年後に2,800万円で成約。
最初から適正価格の3,000万円で出していれば、1ヶ月で売れていたかもしれないのに、です。
これが「高預かり」の恐ろしさです。

3. 「根拠」のない数字はただの妄想。ここをチェックせよ！

では、どうやって「適正な査定」と「高預かり」を見抜けばいいのでしょうか？
査定書の説明を受ける際、担当者に必ずこう質問してください。

「この査定額の根拠となる『成約事例』を見せてください」

ここで重要なのは、「売り出し事例」ではなく「成約事例」を見ることです。

• 売り出し事例： 今、いくらで売られているか（売れ残っている価格も含む）。
• 成約事例： 実際に、いくらで売れたか（市場が認めた価格）。

「近所で4,000万円で売りに出ているから」というのは根拠になりません。その物件が売れていなければ、その価格は間違っている可能性があるからです。

4. まとめ：耳触りの良い言葉より、厳しい現実を語る担当者を

私たちリベルテ（金山）の査定は、他社よりも低い金額を提示することがあるかもしれません。
しかし、それは「確実に売れる」「売主様が資金計画を狂わせない」ための、データに基づいた正直な数字です。

もちろん、チャレンジ価格として高めに売り出す戦略も否定はしません。
ですが、それは「相場を理解した上での戦略」であるべきで、「契約欲しさの嘘」であってはなりません。

「一番高い査定額」に飛びつく前に、一度冷静になって、その根拠を問い詰めてみてください。
もし納得できる説明がなければ、セカンドオピニオンとして私にご相談ください。安佐南区のリアルな相場をお伝えします。

2025年11月成約
場所：安芸区矢野西5
種別：マンション
建物面積：70㎡
間取り：3LDK
売却価格：2,000万円
ダイアパレス矢野駅前を売却させていただきました。

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2025年11月成約
場所：安佐南区高取北1
種別：戸建
土地面積：170㎡
建物面積：90㎡
間取り：4DK
売却価格：1,300万円
高取北1丁目戸建を売却させていただきました。

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2025年11月成約
場所：安佐北区真亀2
種別：マンション
建物面積：95㎡
間取り：3LDK
売却価格：800万円
パブリコーポ真亀を売却させていただきました。

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