2026年07月の記事一覧｜広島市の不動産売却はセンチュリー21リベルテ｜センチュリー21リベルテ

こんにちは。センチュリー21リベルテの山口です。

安佐南区の古い住宅街（長束、西原、古市など）や丘陵地の団地（高取、毘沙門台など）の物件査定に伺うと、高確率で発見される問題があります。

• ・隣の家の庭木（枝や根）が、こちらの敷地に大きくはみ出している
• ・境界にある古いブロック塀が、地震でもないのにこちら側に傾いている
• ・逆に、自分の家の屋根（軒先）や雨樋が、隣の敷地の上空に出ている
•  

これらを不動産用語で「越境（えっきょう）」と呼びます。
売主様に「これ、越境していますね」とお伝えすると、多くの方が「ああ、昔からずっとこうだから。お互い様だし、近所の暗黙の了解みたいなものだよ」と笑って答えられます。

しかし、不動産のプロとして厳しい現実をお伝えします。
売却において、その「暗黙の了解」は一切通用しません。越境を放置したままでは、家は適正価格で売れないのです。

1. なぜ「暗黙の了解」では家が売れないのか？

あなたが長年住んでいて気にならなくても、新しく家を買う「買主様」の立場になって考えてみてください。

「高いお金を出して買った自分の土地の上に、隣の木の枝が覆い被さって落ち葉を落としてくる」
「傾いたブロック塀が、もし大きな地震で倒れてきて自分の子供が怪我をしたら誰が責任をとるのか」

買主様にとって、越境は「将来の近隣トラブルの種」そのものです。
さらに重要なのが「銀行の目」です。銀行はトラブルを抱えた不動産を担保にすることを嫌うため、越境が未解決の物件には住宅ローンの融資を下ろさないケースが多々あります。
つまり、越境を放置すると「買える人がいなくなる＝売れ残る」という最悪の結末を招くのです。

2. 令和5年の法改正でも「勝手に切る」はトラブルの元

「じゃあ、売る前に隣の枝を勝手に切ってしまおう」
実は令和5年4月の民法改正により、一定の条件（隣人に何度言っても切ってくれない等）を満たせば、越境してきた枝を自分で切り取ることが法的に可能になりました。

しかし、だからといって無断でチェーンソーを持ち出して枝を切り落とすのは絶対にやってはいけません。
そんなことをすればお隣さんは激怒し、前回の記事でも触れた「境界確定の立ち会い（ハンコ）」に絶対に応じてくれなくなります。
法律で認められているからといって、感情を逆撫ですれば売却活動そのものが完全にストップしてしまいます。

3. 魔法の書類「越境の覚書（おぼえがき）」を取得せよ

では、今すぐブロック塀を壊して作り直したり、木を根元から伐採しなければならないのでしょうか？
数百万の費用がかかる工事を売却前にポンと出せる方は少ないはずです。

そこで、私たち不動産のプロが実務で使うのが「越境に関する覚書（おぼえがき）」という絶対的な書類です。

これはお隣さん同士で交わす書面で、以下の内容を約束します。

1. ・「現在、この部分が越境している事実をお互いに確認しました」
2. ・「今回は現状のままとしますが、将来、家を建て替えたりブロック塀を造り直す際には、自分の敷地内に収まるように責任を持って是正します」
3. ・「この約束は、土地の所有者が変わっても（買主様にも）引き継がれます」
4.  

この紙（覚書）が1枚あるだけで、買主様は「将来ちゃんと直してもらえるんだ」と安心し、銀行も「当事者間で合意が取れているならOK」と融資の許可を出してくれます。
何百万円もかけて今すぐ工事をしなくても、覚書さえあれば「安全な不動産」として高値で売却できるようになるのです。

4. まとめ：面倒なご近所交渉は、プロを「悪者」にして進める

ただし、この覚書に「ハンコを押してください」とお隣さんにお願いに行くのは、非常に気まずく、精神的なハードルが高い作業です。

だからこそ、この泥臭い仕事はリベルテ（山口）に丸投げしてください。
私が背広を着てお隣を訪問し、
「お隣の〇〇さんは『このままでいい』と仰っているのですが、私ども不動産業者のコンプライアンス上、どうしてもこの書類を作らなければならない決まりになっておりまして…」
と、「私たち不動産会社を悪者（ルールに厳しい面倒な第三者）」に仕立て上げて交渉します。

これにより、売主様とお隣さんの関係を壊すことなく、安全に覚書を取得することができます。
「うちの庭木、ちょっとはみ出してるかも…」
と不安に思われたら、ご自身で動く前に、まずは私に現場を見せてください。最適な解決策をご提案します。

2026年7月成約
場所：西区庚午北2
種別：マンション
建物面積：100㎡
間取り：4LDK
売却価格：3,800万円
ヴェルディ庚午北弐番館公園前を売却させていただきました。

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2026年7月成約
場所：南区仁保1
種別：戸建
土地面積：130㎡
建物面積：110㎡
間取り：4LDK
売却価格：3,900万円
仁保1丁目新築戸建を売却させていただきました。

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2026年7月成約
場所：安佐南区長束西3
種別：戸建
土地面積：135㎡
建物面積：110㎡
間取り：4LDK
売却価格：3,600万円
長束西3丁目新築戸建を売却させていただきました。

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2026年7月成約
場所：安佐南区安東7
種別：戸建
土地面積：180㎡
建物面積：85㎡
間取り：4DK
売却価格：700万円
安東7丁目戸建を売却させていただきました。

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こんにちは。
センチュリー21リベルテの山口です。

安佐南区の中でも特に地価が高い「祇園」「西原」エリア。
このエリアに、築40年を超えるような古い家をお持ちのオーナー様に質問です。
ご自宅のポストに、ハウスメーカーや不動産買取業者から「このエリアで土地を探しているお客様がいます！ぜひ直接当社に売ってください！」といったDM（手紙）が頻繁に入っていませんか？

「ちょうど古くなってきたし、不動産屋（仲介）に頼むと手数料がかかるから、直接このメーカーに売れば一番高く手放せるんじゃないか」

もしあなたがそう考えているなら、少し待ってください。
不動産のプロの世界において、「業者との直接取引」は、売主様が最も損をする（安く買い叩かれる）典型的なパターンです。
今回は、間に私たち「リベルテ（仲介会社）」を入れた方が、手数料を払ってでも最終的な手残り金額が多くなる理由を解説します。

1. 業者の「言い値」が適正価格だと誰が証明するのか？

ハウスメーカーや買取業者が直接アプローチしてくる理由はただ一つ。「相場よりも安く土地を仕入れたいから」です。

彼らは自社で家を建てて売る（または分譲地にする）ための「原材料」としてあなたの土地を狙っています。
もしあなたが直接交渉のテーブルについた場合、彼らはプロの営業話法でこう迫ります。

「解体費用がこれくらいかかりますし、道路の形状も考慮すると、当社のこの買取価格（例：3,000万円）が精一杯かつ最高値です。今すぐ決めてくれれば現金で買いますよ」

あなたは、その3,000万円が本当に適正価格（市場の最高値）なのか、判断できるでしょうか？
比較対象がない状態での「一本釣り（個別交渉）」では、相手のペースに巻き込まれ、知らず知らずのうちに業者の「言い値」で契約させられてしまうのです。

2. リベルテが仕掛ける「業者間オークション（競争入札）」

では、私たちリベルテを間に入れるとどうなるか。
私たちは、あなたの土地を1社に裏で流すようなことはしません。

祇園や西原の平坦な土地は、すべての建売業者やハウスメーカーが喉から手が出るほど欲しがっている「超プラチナチケット」です。

リベルテは、このエリアの土地を探している信頼できる業者（10社〜20社規模）に対し、一斉に「競争入札（オークション）」を仕掛けます。

• A社：「3,000万円で買います！」
• B社：「駅近でどうしても欲しいから、3,150万円出します！」
• C社：「今期は仕入れノルマが足りていないので、強気に3,300万円で買います！」

同じ土地でも、各業者の「その月の仕入れ状況」や「得意な建築プラン」によって、買取価格には200万〜300万円もの差が軽々と生まれます。
複数の業者を競わせることで初めて、その時の「市場の本当の最高値」が引き出されるのです。

3. 手数料を払っても「手残り」が圧倒的に多いという事実

「でも、間にリベルテが入ると『仲介手数料』を取られるじゃないか」

その通りです。法定上限の仲介手数料（3％＋6万円＋税）をいただきます。
しかし、数字でシミュレーションしてみてください。

• 【直接売却】：業者の言い値 3,000万円（手数料0円）＝ 手残り 3,000万円
• 【リベルテ経由】：競争入札で最高値 3,300万円 － 手数料（約115万円）＝ 手残り 約3,185万円
•  

結果として、仲介手数料をしっかり支払っていただいても、あなたのお手元に残る現金は「185万円」も多くなります。
さらに、特約事項のチェックや引き渡しの面倒な手続き（契約書の作成、安全確認）もすべて私たちが引き受けます。
あなたにとって、どちらの取引が本当に「得」でしょうか？

4. まとめ：直接取引は「丸腰で戦場に出る」のと同じ

「うちの土地が欲しい」とDMを送りつけてくる業者は、決してお人好しの慈善団体ではありません。利益の最大化を狙うプロの組織です。

彼らと直接交渉するのは、プロの格闘家に丸腰で挑むようなものです。
祇園や西原の土地を売るなら、必ず「あなたの利益を最大化するための代理人（仲介業者）」を立ててください。

「このDMの金額、妥当なのかな？」と思ったら、その手紙を持ったままリベルテ（山口）にご連絡ください。
その金額が妥当かどうか、そして他社を競わせた場合にいくらまで釣り上げられるか、秘密厳守で無料判定いたします。

こんにちは！
センチュリー21 リベルテの平川です。

今日から7月も最終週。いよいよ週末からは8月がスタートしますね！
連日「猛暑日」のニュースが飛び交い、安佐南区もジリジリと焼け付くような日差しが続いていますが、皆様お元気にお過ごしでしょうか？
こまめな水分補給と塩分補給で、熱中症にはくれぐれも気をつけてくださいね。

今週は、暑い夏を乗り切る美味しい話題と、夏休みならではの「家族のミッション」についてお届けします！

 7月31日（金）は「二の丑」！うなぎを食べてスタミナ満点

今年の夏は、土用の丑の日が2回ある年です。
今週の金曜日、7月31日は「二の丑」！
安佐南区のスーパー（ゆめマートやフレスタなど）でも、香ばしいタレの匂いと一緒にふっくら美味しそうな「うなぎ」が並びます。

夏バテで少し食欲が落ちてきている時でも、うなぎの匂いをかぐと不思議とお腹が空いてきますよね。
「今日はうなぎだよ！」と食卓に出せば、ご家族のテンションも一気に上がるはず。
うなぎが苦手なお子様には、牛肉の焼肉や、元気市で買った夏野菜たっぷりのカレーなど、スタミナ満点メニューにして、家族みんなで元気いっぱいに8月を迎えましょう！

 夏休みの宿題「自由研究」、今年は何にする？

夏休みが始まって約1週間。
毎朝のドリルは順調に進んでいても、そろそろ親御さんの頭を悩ませ始めるのが大物「自由研究」や「ポスター・工作」ではないでしょうか（笑）。

「今年は何のテーマにするの？」と、そろそろ家族で"作戦会議"を始める時期かもしれません。
安佐南区の緑豊かな自然の中で「生き物観察」をしたり、ヌマジ交通ミュージアムで乗り物の歴史を調べたりと、地元の良さを活かした研究も楽しそうですね。
親御さんは少し大変なサポート役になりますが、お子様と一緒に何かに取り組む時間は、振り返ればとても良い夏の思い出になりますよ。

日が落ちてからの「夕涼み散歩」のススメ

日中は危険な暑さでお外遊びが難しいこの時期。
少し涼しい風が吹き始める、夕方のお散歩（夕涼み）がおすすめです。
日差しが沈んだ後の安川沿いの遊歩道を歩いたり、少し遠くを走るアストラムラインの明かりを数えたり。

マンションのベランダや一戸建てのお庭に少し水を撒（ま）く「打ち水」をすると、スーッと涼しい風が通って気持ちが良いですよ。
「アイスでも買おうか！」と近くのコンビニまで歩く小さな夜のお出かけは、子供たちにとって特別な時間ですね。

編集後記
暑さの厳しい毎日ですが、ご家族で食べるスタミナ満点のごはんと、夕暮れの心地よい風で、リフレッシュしながらお過ごしくださいね。
「来年の夏は、お庭でプール遊びやBBQができるお家に住みたいなぁ」
そんな夢が膨らみましたら、いつでも私たちリベルテにお手伝いさせてください！
エアコンを涼しく効かせた店内で、冷たいお茶をご用意して皆様をお待ちしております。

2026年7月成約
場所：安佐北区倉掛2
種別：戸建
土地面積：210㎡
建物面積：115㎡
間取り：5LDK
売却価格：3,300万円
倉掛2丁目新築戸建を売却させていただきました。

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2026年7月成約
場所：安佐南区伴北7
種別：戸建
土地面積：175㎡
建物面積：105㎡
間取り：4LDK
売却価格：2,000万円
伴北7丁目戸建を売却させていただきました。

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2026年7月成約
場所：安佐南区川内5
種別：土地
土地面積：150㎡
売却価格：2,600万円
川内5丁目土地を売却させていただきました。


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