2026年05月の記事一覧｜広島市の不動産売却はセンチュリー21リベルテ｜センチュリー21リベルテ

2026年5月成約
場所：安佐北区口田2
種別：マンション
建物面積：90㎡
間取り：4LDK
売却価格：1,500万円
ベルセゾン高陽を売却させていただきました。

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2026年5月成約
場所：安佐北区白木町三田
種別：戸建
土地面積：530㎡
建物面積：150㎡
間取り：6LDK
売却価格：600万円
白木町三田の戸建を売却させていただきました。

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こんにちは。センチュリー21リベルテの山口です。

「子供が大きくなったから、今の家を売って、安佐南区内でもう少し広い家に住み替えたい」
そんな前向きな住み替え計画を立てている方に、不動産のプロとして必ずお伝えしなければならない「税金の落とし穴」があります。

今の家が買った時よりも高く売れた（利益が出た）場合、多くの方が税金をゼロにするために「3,000万円特別控除」を使おうとします。
しかし、この特例を使ってしまうと、新しく買った家で「住宅ローン控除」が使えなくなるという恐ろしいルールがあるのをご存知でしょうか？

「えっ、両方使えると思ってた…」
この事実を知らずに資金計画を立てると、後から数百万円単位で計算が狂うことになります。今回は、この「併用不可のルール」と、どちらを選ぶべきかの判断基準を解説します。

1. 「3,000万円特別控除」と「住宅ローン控除」は併用できない

不動産の税制には、売る時と買う時にそれぞれ強力な優遇措置があります。

• 売る時の特例（3,000万円特別控除）： マイホームを売って利益（譲渡所得）が出た場合、その利益から最大3,000万円を差し引くことができ、譲渡所得税をゼロ（または大幅減）にできる制度。
• 買う時の特例（住宅ローン控除）： 住宅ローンを組んで家を買った場合、年末のローン残高の一定割合（現在は原則0.7%）が、最長13年間にわたって所得税などから戻ってくる制度。

どちらも数百万円単位でお得になる素晴らしい制度ですが、税務署は「一つの住み替えで、両方の美味しいとこ取りは許しませんよ」というルールを設けています。
つまり、売却で「3,000万円特別控除」を使うと、購入した新居では「住宅ローン控除」が適用されなくなるのです。

2. どっちが得？シミュレーションで比較しよう

では、どちらの特例を使うのが得なのでしょうか？
これは「売却で出た利益の額」と「新居で組む住宅ローンの額」によって、人それぞれ全く異なります。

【ケースA】売却益が大きく、新居のローンが少ない場合

• 昔安く買った土地が値上がりし、売却益が1,000万円出た。
• 新居は現金と少しのローンで買う。
  →「3,000万円特別控除」がお得！
  （売却益1,000万円にかかる税金約200万円をゼロにする方が、ローン控除の戻り額より大きいからです）
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【ケースB】売却益が少なく、新居のローンが大きい場合

• 売却益は100万円しか出なかった。
• 新居を買うために、4,000万円のフルローンを組んだ。
  →「住宅ローン控除」がお得！
  （売却益100万円にかかる税金約20万円を払ってでも、ローン控除で13年間かけて合計200万円以上を取り戻す方が圧倒的にお得です）
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3. 「買った時より高く売れる」安佐南区だからこその悩み

「買った時より高く売れるなんて、そんなことあるの？」と思われるかもしれませんが、安佐南区の人気エリア（祇園、西原、大町など）では、10年〜15年前に買ったマンションや戸建てが、当時の購入価格を上回る価格で売れるケースが頻発しています。

だからこそ、この「併用不可の罠」にハマる方が急増しているのです。
「高く売れた！」と喜んで確定申告で3,000万円控除を申請してしまい、後から「新居のローン控除が受けられない」と気づいても、もう取り返しはつきません。

4. まとめ：売却前に「出口の税金」まで計算できるパートナーを

住み替えの資金計画は、「いくらで売れるか」「いくらで買えるか」という表面的な数字だけでなく、「最終的に税金がいくらかかり、手元にいくら残るか」まで計算しなければ意味がありません。

「うちはどっちの特例を使った方が得なの？」
リベルテ（山口）にご相談いただければ、提携の税理士と連携し、あなたの状況に合わせた正確なシミュレーションを行います。
「売って終わり」ではなく、新居での生活が始まってからの税金のことまで見据えた、安全な住み替えプランをご提案します。

こんにちは。センチュリー21リベルテの山口です。

安佐南区の西側に位置する「伴東（ともひがし）」エリア。
アストラムラインの「伴駅」や「長楽寺駅」を利用でき、自然豊かでのどかな環境が魅力の街です。

このエリアで不動産（特に古い戸建てや農地）をお持ちのオーナー様とお話しすると、必ずと言っていいほど話題に上がるのが「アストラムラインの延伸計画」です。

「広域公園前から西広島まで繋がれば、伴駅からもJRに乗り換えやすくなる。そうすれば、この辺りの地価もドカンと上がるはずだから、今はまだ売らずに持っておこう」

そのお考え、非常に危険です。
不動産のプロとして断言します。アストラムラインが延伸しても、伴東エリアの地価が「ドカンと上がる」ことはありません。
今回は、その残酷な理由と、伴東エリアにおける本当の「売り時」について解説します。

1. 延伸の恩恵を受けるのは「新駅周辺」だけという現実

アストラムラインの延伸（西風新都線）は、広域公園前駅から己斐（西広島駅）方面へ向かうルートです。
確かに、伴駅から西広島駅へのアクセスは劇的に向上します。

しかし、不動産市場において「地価が上がる」のは、「新しく駅ができる場所（これまで不便だった場所）」です。
伴東エリアはすでに「伴駅」「長楽寺駅」というインフラが完成しており、利便性の評価は現在の地価にほぼ織り込み済みです。

「西広島に行きやすくなる」という間接的なメリットだけで、伴東の土地を相場より高く買う人は現れません。
延伸への過度な期待で売却を先延ばしにすると、建物の老朽化が進み、かえって資産価値を下げる結果になります。

2. 伴東の「戸建て」は今が最大の売り時

では、伴東の戸建てはいつ売るべきか？
答えは「今すぐ」です。理由は延伸計画とは全く別のところにあります。

現在、建築資材や人件費の高騰により、新築戸建ての価格が異常なほど跳ね上がっています。
そのため、「新築は高くて買えないから、中古戸建てを買ってリノベーションしよう」という若いファミリー層が急増しているのです。

伴東エリアは、

• 敷地が広く、駐車場が複数台とれる家が多い
• アストラムラインの駅まで平坦な道のりで歩ける場所がある
• 祇園や中筋に比べて価格が手頃

という、中古リノベ層にとって非常に魅力的な条件が揃っています。
「延伸」という不確実な未来を待つよりも、この「中古戸建て特需」が起きている現在の波に乗るのが、最も賢い売却戦略です。

3. 伴東の「農地」はどうする？市街化調整区域の壁

伴東エリアには、代々受け継いできた「農地（田畑）」をお持ちの方も多いでしょう。
「駅が近くなれば、農地を宅地にして高く売れるのでは？」と期待されるかもしれませんが、ここには「市街化調整区域」という大きな壁が立ちはだかります。

伴東の農地の多くは、原則として家を建てることができない調整区域に指定されています。
アストラムラインが延伸したからといって、この行政の線引き（規制）がすぐに解除されるわけではありません。

農地を放置すれば、草刈りなどの管理の手間がかかるだけでなく、不法投棄のリスクも高まります。
もし農業を続ける予定がないのであれば、

• 近隣の農家さんに買い取ってもらう（または貸す）
• 資材置き場や駐車場としての転用許可を探る
  といった、現実的な処分方法を早急に検討すべきです。
•  

4. まとめ：期待値ではなく「今の需要」で勝負する

不動産売却において、「将来上がるかもしれない」という期待値（タラレバ）で動くのはギャンブルと同じです。
確実なのは、「今、伴東の中古戸建てを探している人がいる」という事実です。

「うちの家、今ならいくらで売れる？」
「この農地、どうにか処分できないかな？」
リベルテ（山口）にご相談いただければ、延伸計画の幻想に惑わされることなく、現在の市場データに基づいた「リアルな査定額」と「最適な売却プラン」をご提示します。
売り時を逃して後悔する前に、まずは一度お声がけください。

こんにちは！
センチュリー21 リベルテの平川です。

あっという間に5月も最終週ですね。
日中は半袖で過ごせるくらい気温が上がり、冷たい麦茶が美味しい季節になりました。
安佐南区の皆様、いかがお過ごしでしょうか？

今週は、5月末ならではのファミリーの日常風景をお届けします。

 運動会お疲れ様でした！「振替休日」のほっこり時間

先週末に運動会があった皆様、本当にお疲れ様でした！
お天気にも恵まれ、子供たちの頑張る姿にたくさんの感動をもらったことと思います。
お弁当作りや応援でクタクタになったお父さん、お母さんも、ゆっくり休めましたでしょうか？

「かけっこ、早かったね！」「ダンス上手だったよ！」と、運動会の思い出話をしながら過ごす親子の時間は、とても温かくてほっこりしますね。

 5月末は「衣替え」のラストスパート！

6月を目前に控え、今週は「衣替え」のラストスパートの時期でもあります。
週末の晴れ間を狙って、冬物の洗濯や収納を頑張っているご家庭も多いのではないでしょうか。

衣替えをしていると、「あれ？去年の夏服、もうツンツルテンになってる！」と、子供の成長の早さに驚かされることがよくありますよね。
小さくなった服をたたみながら、「大きくなったなぁ」と目を細める瞬間。
家事の合間に見つけるそんな小さな幸せが、家族の歴史を刻んでいくのだと感じます。
サイズアウトしたお洋服は、お友達にお下がりで譲ったりして、上手に整理したいですね。

夜の安佐南区に響く、元気な「大合唱」

最近、夜になると窓の外から「ゲコゲコ、ケロケロ」と元気な声が聞こえてきませんか？
安佐南区は自然が豊かで田んぼも多いので、この時期になるとカエルたちの「大合唱」が始まります。

最初は「ちょっと賑やかだな」と思っても、毎日聞いていると、なんだか心地よい初夏のBGMのように感じられてくるから不思議です。
「あ、カエルさんが歌ってるね」と子供たちと耳を澄ませながら、季節の移ろいを感じる夜のひととき。
こんな自然を身近に感じられるのも、安佐南区の素晴らしいところですね。

編集後記
5月が終わり、いよいよ来週からは6月。梅雨の足音も少しずつ近づいてきています。
晴れている今のうちに、お出かけや家事を思いっきり楽しんでくださいね！
私たちリベルテも、皆様の暮らしがより豊かになる「理想の住まい探し」を全力でサポートいたします。
「衣替えをしていて、もっと収納が広いお家がいいな」と思った方、いつでもお気軽にご相談ください！

2026年5月成約
場所：西区井口4
種別：マンション
建物面積：70㎡
間取り：3LDK
売却価格：4,700万円
パークナード井口を売却させていただきました。

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こんにちは。センチュリー21リベルテの山口です。

不動産を売却する際、多くの方が「もし売れ残ったらどうしよう…」という不安を抱えます。
そんな売主様の心理を突いたのが、「買取保証付き仲介」というサービスです。

「まずは仲介として高値で売り出します。もし3ヶ月経っても売れなかったら、あらかじめお約束した金額（買取保証額）で当社が買い取りますよ」

一見すると、高値売却のチャンスもありつつ、売れ残るリスクもゼロになる、夢のようなシステムに思えますよね。
しかし、不動産のプロである私から言わせれば、このシステムには「売主様が大きく損をするかもしれない構造的な罠」が潜んでいます。

1. 業者の本音は「仲介で売るより、自社で買い取りたい」

この罠を理解するには、不動産会社の「利益の仕組み」を知る必要があります。

• 仲介で売れた場合： 売主様から「仲介手数料（物件価格の約3％）」をもらって終わりです。
• 自社で買い取った場合： 安く買い取った物件をリフォームし、利益を乗せて再販します。この時の利益は、仲介手数料の数倍～十数倍になることもあります。

つまり、不動産会社の本音としては、「仲介で他人に売れるよりも、売れ残って自社で安く買い取った方が圧倒的に儲かる」のです。
ここに、売主様（高く売りたい）と不動産会社（安く買い取りたい）の「利益相反」が生まれます。

2. 最悪のシナリオ。あなたの物件が「干される」リスク

もし、あなたの物件を担当する営業マンが「自社の利益」を最優先する悪質なタイプだった場合、何が起きるでしょうか？

彼らは、わざと物件が売れないように仕向けます。（業界用語で「干す」と言います）

• SUUMOなどのネット広告に、わざと暗くて魅力のない写真を載せる。
• 他社の不動産会社から「お客さんを案内したい」と電話が来ても、「商談中です」と嘘をついて断る（囲い込み）。
• 内覧に来たお客さんに、物件のネガティブな情報ばかりを強調する。

こうして3ヶ月間、飼い殺し状態にした後、営業マンは申し訳なさそうな顔をしてこう言います。
「一生懸命やりましたが、やっぱり売れませんでしたね。でも安心してください、約束通り当社が買い取りますよ」

結果として、あなたは「本来ならもっと高く売れていたはずの家を、業者の言い値で安く手放す」ことになります。

3. 買取保証の「正しい使い方」と防衛策

誤解しないでいただきたいのは、「買取保証」というシステム自体が悪なのではありません。
「〇月までに絶対に現金化して、次の家の支払いに充てたい」といった、明確な期限がある住み替えの方にとっては、非常に有効な「保険」になります。

罠にハマらないための防衛策は以下の2つです。

1. 買取保証額だけでなく、「仲介での販売活動」を厳しくチェックする。（週に1回の報告義務を守っているか、ネット広告は魅力的か）
2. 「囲い込み」をしないと明言している会社を選ぶ。（記事No.39参照）
3.  

4. まとめ：買取保証は「保険」。全力で仲介する会社を選べ

「買取保証」は、あくまで最悪の事態に備えるための「保険」であり、最初からそれに頼るべきではありません。

私たちリベルテ（山口）も買取保証サービスをご提供していますが、私たちのスタンスは明確です。
「買取保証は付けますが、絶対にそれを使わせない（期間内に仲介で高く売り切る）覚悟で販売活動を行います」

「他社で買取保証を勧められているけど、本当にこれでいいのかな？」
少しでも不安を感じたら、セカンドオピニオンとして私にご相談ください。あなたの物件の本当の価値と、最適な売り方をご提案します。

こんにちは！
センチュリー21 リベルテの平川です。

5月もあっという間に最終週ですね。
日差しが強くなり、日中は半袖でちょうど良いくらいの季節になりました。
安佐南区の皆様、いかがお過ごしでしょうか？

今週は、週末のビッグイベントと、初夏の夜のロマンチックな話題をお届けします。

 いよいよ運動会本番！家族みんなで思い出作り

今週末は、安佐南区内の多くの小学校で「運動会」が開催されますね！
これまで一生懸命練習してきた子供たちの、晴れ舞台です。
かけっこで一番を目指す子、ダンスを笑顔で踊る子。一生懸命な姿は、見ているだけで胸が熱くなります。

そして、朝早くからのお弁当作りや、カメラ席での応援を頑張るお父さん・お母さん、本当にお疲れ様です！
当日はかなり気温が上がることも予想されますので、帽子や日傘、こまめな水分補給など、熱中症・日焼け対策を万全にして楽しんでくださいね。
家族みんなの笑顔があふれる、素晴らしい運動会になりますように！

 梅雨入り前の「貴重な晴れ間」を有効活用

6月に入ると、そろそろ気になるのが「梅雨入り」のニュースです。
ジメジメした季節がやってくる前に、今の「貴重な晴れ間」を有効活用したいですね！

週末の晴れた日には、冬用の布団やシーツ、カーテンなどの「大物洗濯」を一気に済ませてしまうのがおすすめです。
また、お家の窓を全開にして、クローゼットや押し入れの中までしっかり風を通しておくと、梅雨時期のカビ対策になりますよ。
スッキリと整ったお家で、気持ちよく6月を迎えましょう！

 初夏の夜の風物詩。安佐南区で「ホタル」観賞

初夏の夜のお楽しみといえば、幻想的な光を放つ「ホタル」です。
安佐南区は自然が豊かなので、沼田町（吉山川周辺など）や戸山エリアなど、少し足を延ばせばホタルが見られるスポットがあります。

夕食後、少し涼しくなった時間帯に、家族みんなで夜のお散歩へ。
川のせせらぎを聞きながら、フワフワと舞うホタルの光を見つけると、子供たちも大喜び間違いなしです。
「あっちにもいたよ！」「綺麗だね」と、静かな夜に家族の会話が弾む、素敵な時間になりますね。

 編集後記
運動会にホタル観賞と、初夏は家族の思い出がたくさんできる季節ですね。
今週末、どうかスッキリとした青空が広がりますように！
私たちリベルテも、皆様の笑顔あふれる暮らしを「住まい探し」を通じて全力でサポートいたします。
「そろそろマイホームを…」とお考えの方、いつでもお気軽にご相談くださいね。

2026年5月成約
場所：安佐北区口田2
種別：土地
土地面積：280㎡
売却価格：4,000万円
口田2丁目土地を売却させていただきました。


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こんにちは。センチュリー21リベルテの山口です。

あなたが家を探す時、まず何を見ますか？
ほとんどの方が、スマートフォンで「SUUMO」や「アットホーム」などのポータルサイトを開き、ズラリと並んだ物件一覧をスクロールするはずです。

その時、詳細ページを開くかどうか（クリックするかどうか）を決める判断基準は、たった一つ。
「最初の1枚の写真（サムネイル）が魅力的かどうか」です。

どんなに素晴らしい家でも、写真が暗くて狭そうに見えれば、誰にもクリックされず、市場の波に埋もれてしまいます。
今回は、不動産売却における「写真の恐るべき影響力」についてお話しします。

1. 問い合わせが来ない原因の9割は「写真が悪い」から

他社で売却中のお客様からご相談を受け、ネットに掲載されている物件情報を見ると、私はよく絶句します。

• 逆光でリビングが真っ暗
• トイレの便座のフタが開けっ放し
• 営業マンが鏡に写り込んでいる

信じられないかもしれませんが、こんな写真を平気で掲載している不動産会社が山ほどあります。
これらはすべて、営業マンが「自分のスマートフォンで適当に撮った写真」だから起こる悲劇です。

2. 営業マンの「スマホ撮影」が引き起こす3つの悲劇

最近のスマホのカメラは高性能ですが、不動産の室内撮影には全く向いていません。

1. 狭く見える（画角の限界）： スマホのレンズでは、部屋全体を一枚に収めることができません。結果として「壁のアップ」や「部屋の一部」しか写らず、実際の広さが全く伝わりません。
2. 暗く見える（逆光に弱い）： 窓のある部屋を撮ると、外の光に引っ張られて室内が真っ暗に写ってしまいます。
3. 傾いて見える： 水平・垂直を意識せずに撮るため、家全体が歪んで見え、買主に無意識の不安感を与えます。

こんな写真で「3,000万円の家を買ってください」と言われても、誰も見向きもしません。

3. クリック率を倍増させる「広角レンズ」と「明るさ」の魔法

私たちリベルテでは、物件の撮影にスマホは使いません。
必ず「一眼レフカメラ」と、不動産撮影専用の「超広角レンズ」を使用します。

• 広角レンズの威力： 部屋の隅から隅までを一枚の写真に収めることができ、空間の広がりや奥行きを正確に（時には実際よりも広く！）伝えることができます。
• 明るさの補正： 複数の明るさの写真を合成する技術（HDR）やストロボを使い、「窓の外の景色」と「明るい室内」を両立させた、モデルルームのような写真に仕上げます。

同じ部屋でも、スマホで撮った写真とプロ機材で撮った写真では、ポータルサイトでのクリック率が2倍～3倍変わることも珍しくありません。
クリック数が増えれば、当然内覧数も増え、早期・高値売却に直結します。

4. まとめ：写真にこだわらない会社に、あなたの家は売れない

「とりあえずスマホで撮って、早くネットに載せましょう」
そんな提案をしてくる不動産会社は、売主様の大切な資産を安く見積もっている証拠です。

写真は、あなたの家を魅力的に見せるための「最高のパッケージ（包装）」です。
「今の写真、ちょっと暗いかも…」と思われたら、ぜひリベルテ（山口）にご相談ください。
私たちがプロの機材と技術で、あなたの家の「本当の魅力」を120％引き出す写真を撮影し、反響を劇的にアップさせます。