2026年01月の記事一覧｜広島市の不動産売却はセンチュリー21リベルテ｜センチュリー21リベルテ

こんにちは。センチュリー21リベルテの金山 一成です。

安佐南区内を車で走っていると、草木が生い茂り、雨戸が閉め切られたままの「空き家」をよく見かけます。
もし、あなたがそのような空き家を所有しているなら、今すぐ対策を講じる必要があります。

なぜなら、法律の改正により、「放置された空き家」に対するペナルティが劇的に厳しくなったからです。
最悪の場合、「特定空家（とくていあきや）」に指定され、固定資産税が最大6倍に跳ね上がるだけでなく、強制解体の費用まで請求される可能性があります。

「うちはまだ大丈夫だろう」
その油断が命取りになります。今回は、特定空家のリスクと、指定を回避するための具体的なアクションについて解説します。

1. そもそも「特定空家」とは？

平成27年に施行された「空家等対策の推進に関する特別措置法」により、以下の状態にある空き家は「特定空家」として認定されることになりました。

1. 倒壊など著しく保安上危険となるおそれのある状態（屋根が落ちそう、壁が崩れそう）
2. 著しく衛生上有害となるおそれのある状態（ゴミ屋敷、害虫・悪臭の発生）
3. 適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態（庭木が道路にはみ出している、落書きだらけ）
4. その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態

つまり、「近所に迷惑をかけているボロボロの家」は、行政が強制的に介入しますよ、ということです。

2. 指定されるとどうなる？恐怖の「勧告」

特定空家に指定され、自治体からの改善命令（助言・指導）を無視し続けると、「勧告」を受けます。
この「勧告」が出された時点で、「住宅用地の特例（固定資産税が1/6になる優遇措置）」が解除されます。

例えば、これまで年間5万円だった固定資産税が、いきなり30万円になるイメージです。
誰も住んでいない、収益も生まない負動産に、毎年30万円を払い続ける…。これは家計にとって大打撃です。

さらに放置すると、最終的には「行政代執行（強制解体）」が行われ、数百万円の解体費用が所有者に請求されます。これは税金の滞納処分と同様、給与や財産の差し押さえも可能な強力な請求権です。

3. 「管理不全空家」という新たなリスクも

さらに、令和5年の法改正で、特定空家の一歩手前である「管理不全空家」という区分も新設されました。
これは、「今はまだ大丈夫だけど、このままだと特定空家になっちゃうよ」という予備軍です。

この「管理不全空家」に指定され、指導に従わなかった場合でも、固定資産税の軽減措置が解除されることになりました。
つまり、行政のチェックは以前よりも格段に厳しく、早くなっているのです。

4. 今すぐやるべき3つの対策

特定空家指定を避けるためには、以下のいずれかのアクションが必要です。① 定期的な管理（草刈り・空気の入れ替え）

シルバー人材センターや空き家管理サービスを利用して、最低でも月に1回は人の手を入れること。「管理している意思」を見せることが重要です。

② 解体して更地にする

建物を壊せば「特定空家」のリスクはなくなりますが、前述の通り固定資産税は上がります。売却の目処が立っていない場合は慎重な判断が必要です。

③ 売却する（これが根本解決）

管理の手間も、税金のリスクも、近隣トラブルの不安も、すべて手放すには「売却」しかありません。
ボロボロの状態でも、リベルテなら「古家付き土地」として、あるいは「買取」で現金化できる可能性があります。

5. まとめ：行政から通知が来る前に動こう

役所から「空き家の適正管理について」という封筒が届いたら、それはイエローカードです。
そうなる前に、まずはご相談ください。

「近所に迷惑をかけたくないけど、遠方に住んでいて管理できない」
そんな悩みをお持ちのオーナー様に代わって、私たちが現地の状況を確認し、最適な解決策（売却、管理、解体）をご提案します。

2026年1月成約
場所：安佐南区毘沙門台1
種別：戸建
土地面積：100㎡
建物面積：100㎡
間取り：4LDK
売却価格：3,700万円
毘沙門台1丁目新築戸建を売却させていただきました。

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2026年1月成約
場所：安佐南区高取北1
種別：戸建
土地面積：190㎡
建物面積：80㎡
間取り：5DK
売却価格：1,200万円
高取北1丁目戸建を成約させていただきました。

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こんにちは。センチュリー21リベルテの金山 一成です。

不動産会社に売却を依頼する際、必ず結ぶのが「媒介（ばいかい）契約」です。
これには3つの種類があります。

1. ・専属専任媒介契約（1社のみ・自己発見取引NG）
2. ・専任媒介契約（1社のみ・自己発見取引OK）
3. ・一般媒介契約（複数社と契約OK）
4.  

ネットで検索すると、「一般媒介で複数社を競わせた方が高く売れる！」という記事をよく見かけます。
しかし、安佐南区の不動産売却現場を知る私から言わせれば、それは「机上の空論」です。

結論から申し上げます。安佐南区で早期・高値売却を目指すなら、「専任媒介（または専属専任）」一択です。
なぜ「一般媒介」がダメなのか？その理由を業界の裏側から暴露します。

1. 「一般媒介」が売れない致命的な理由

「いろんな会社にお願いした方が、窓口が増えていいんじゃないの？」
そう思うのは当然です。しかし、営業マンの心理を考えてみてください。

一般媒介の場合、A社、B社、C社の3社が同時に販売活動をします。
もしA社が一生懸命チラシを撒いて広告費をかけても、最終的にB社でお客さんが決まってしまったら、A社の努力と費用はすべて「水の泡（タダ働き）」になります。

そうなると、営業マンはどう考えるか？

「他社に取られるかもしれない物件に、広告費や時間はかけられないな。とりあえずネットに載せて放置しておこう」

これが現実です。
一般媒介物件は、どの会社も本気になれない「無責任な物件」になりがちなのです。

2. 「専任媒介」なら、会社は必死になる！

一方、専任媒介契約を結ぶと、売主様は「あなた（リベルテ）だけに任せます」と約束してくれたことになります。
会社としては、「期間内（3ヶ月）に成約すれば、確実に仲介手数料が入る」という保証が得られます。

だからこそ、

• ・プロカメラマンによる写真撮影
• ・SUUMOやアットホームへの最上位プラン掲載
• ・新聞折込チラシの大量配布
• ・オープンハウスの開催

といった、コストのかかる販売活動を「本気」で行えるのです。
結果として、多くの購入希望者の目に留まり、早く高く売れる確率が上がります。

3. 安佐南区の特性：レインズがあれば窓口は一つで十分

「でも、1社だけだと情報が広がらないのでは？」
その心配は無用です。専任媒介契約を結ぶと、不動産会社は「レインズ（指定流通機構）」への登録義務を負います。

レインズに登録されれば、安佐南区中のすべての不動産会社がその情報を見ることができます。
つまり、窓口はリベルテ1社でも、実質的には全不動産会社があなたの物件の販売協力者になるのです。

（※ただし、記事No.10で触れた「囲い込み」をする悪徳業者には注意が必要です。リベルテは囲い込みを一切しませんのでご安心ください）

4. まとめ：信頼できる1社と「二人三脚」が最強

「一般媒介で競わせる」というのは、都心部の超人気タワーマンションなど、放っておいても売れる物件でしか通用しない戦略です。
安佐南区の一般的な戸建てやマンションを売るなら、信頼できるパートナーを1社選び、責任を持って販売してもらう「専任媒介」が間違いなく最強です。

私たちリベルテは、専任媒介をいただいたお客様には、週に1回以上の活動報告（どのくらい反響があったか、どんな問い合わせがあったか）を徹底しています。
「任せてよかった」と言っていただける自信があります。ぜひ、私たちにその熱意をぶつけさせてください。

こんにちは！
センチュリー21 リベルテの平川です。

早いもので、1月も最後の週となりました。
「行く1月」とはよく言ったもので、お正月がつい昨日のことのように感じられます。
安佐南区の寒さは相変わらず厳しいですが、皆様いかがお過ごしでしょうか？

今週は、寒さに負けず元気に過ごすための、ちょっとしたお出かけのご提案です。

冬の公園は発見がいっぱい！

寒いとついついお家にこもりがちになりますが、晴れた日の昼間は、思い切って近くの公園に行ってみませんか？
安佐南区には、「春日野中央公園」や「せせらぎ公園」など、広くて素敵な公園がたくさんあります。

冬の公園は、夏とは違った発見がいっぱいです。
霜柱を踏んで「ザクザク」という音を楽しんだり、落ち葉の下に隠れているどんぐりを探したり。
空気が澄んでいるので、遠くの山々がくっきり綺麗に見えるのも、この時期ならではの魅力ですね。
子供たちは「寒くない！」と元気に走り回っていますが、見守る大人はしっかり防寒対策をして行きましょう（笑）。

温かいもので心も体もポカポカに

公園で遊んで冷えた体には、温かい食べ物が一番のご馳走です。
安佐南区には、美味しいうどん屋さんやラーメン屋さんも多いですよね。
冷えた体に熱々のスープが染み渡る瞬間…たまりません！
お気に入りのお店でランチをして帰るのも、冬の休日の楽しみ方の一つです。

2月に向けて準備万端？

来週からはもう2月。
節分の豆や、バレンタインのチョコレートなど、お店の棚も少しずつ春色に変わってきています。
季節の変わり目は体調を崩しやすい時期でもあります。
美味しいものを食べて、しっかり睡眠をとって、元気に2月を迎えましょう！

編集後記
1月の締めくくり、皆様にとって素敵な一週間になりますように。
私たちリベルテも、寒さに負けず、皆様の住まい探しを全力でサポートいたします！
「春に向けて新しいお家を探したいな」というご相談も増えてきています。
いつでもお気軽にお声がけくださいね。

2026年1月成約
場所：安佐南区相田2
種別：1棟マンション・アパート
土地面積：650㎡
建物面積：350㎡
売却価格：9,200万円
相田2丁目一棟マンションを売却させていただきました。

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2026年1月成約
場所：安佐南区中筋3
種別：戸建
土地面積：100㎡
建物面積：110㎡
間取り：4LDK
売却価格：4,500万円
中筋3丁目の新築を売却させていただきました。

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2026年1月成約
場所：安佐南区大町東1
種別：マンション
建物面積：70㎡
間取り：3LDK
売却価格：2,300万円
パークヒルズ中須公園を売却させていただきました。

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こんにちは。センチュリー21リベルテの金山 一成です。

「子供が大きくなったから広い家に移りたい」
「定年後は便利なマンションに住み替えたい」

ライフスタイルの変化に合わせて住み替えを検討する際、必ずぶつかる壁があります。
それは、「今の家を売るのが先か（売り先行）、新しい家を買うのが先か（買い先行）」という順番の問題です。

これ、間違えると「仮住まいの費用が無駄にかかる」か、最悪の場合「二重ローンで破綻する」リスクがあります。
今回は、それぞれのメリット・デメリットと、安佐南区のお客様が実際に成功したパターンをご紹介します。

1. 基本の2パターンを知ろう

A. 売り先行（売却 → 購入）
今の家を売って、現金化してから新しい家を探す方法。

• メリット： 売却金額が確定するので、新居の予算が立てやすい。ローンが残っていても完済できる。
• デメリット： 売れてから新居が見つかるまでの間、賃貸アパートなどの「仮住まい」が必要になる（引っ越しが2回になる）。
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• B. 買い先行（購入 → 売却）
• 先に新しい家を買って引っ越し、空き家にしてから元の家を売る方法。

• メリット： 仮住まい不要。引っ越しは1回で済む。空き家なので内覧対応が楽。
• デメリット： 元の家が売れるまで、2つの家のローンを払う「二重ローン」になるリスクがある。売却を急ぐあまり、安値で売らざるを得なくなることも。
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2. 安佐南区での成功事例：あなたに合うのはどっち？
【事例1】住宅ローンがまだ残っている30代ファミリー

→ 絶対に「売り先行」がおすすめ！

安佐南区祇園のマンションから、春日野の戸建てへ住み替えを希望されたA様。
マンションのローンが2,000万円残っていました。
もし先に戸建てを買ってしまうと、銀行の審査が通らない（ダブルローンは年収基準が厳しい）可能性が高いです。

＜成功のポイント＞
A様は「売り先行」を選択。ただし、買主様に「引き渡し猶予（契約から引き渡しまで3ヶ月待ってもらう）」をお願いしました。
その間に猛スピードで新居を探し、仮住まいなしで直接引っ越すことに成功しました。
これは、需要の高い祇園エリアだからこそできた「強気の交渉」です。

【事例2】ローン完済済み、資金に余裕がある60代夫婦

→ 「買い先行」でじっくり選ぶ！

毘沙門台の広い戸建てから、中筋の駅近マンションへ住み替えを希望されたB様。
ローンは完済しており、手元資金もありました。

＜成功のポイント＞
B様は「買い先行」を選択。先に気に入ったマンションを購入し、リフォームして入居。
空き家になった毘沙門台の家は、荷物を全て撤去してハウスクリーニングを実施。
生活感のない綺麗な状態で見せることができたため、相場より高く売却できました。

3. 第三の選択肢「買取」を使った裏技

「売り先行だと仮住まいが面倒、でも買い先行だと売れるか不安…」
そんな方には、「買取保証付きの買い先行」という裏技があります。

1. 新居を購入する。
2. 元の家を売りに出す（期間を決める）。
3. もし期間内に売れなければ、不動産会社が約束した金額で買い取る。

これなら、「売れ残るリスク」をゼロにしつつ、新居へのスムーズな移行が可能です。
銀行によっては、この「買取保証」があれば、売却前でも新居のローンを組んでくれる（つなぎ融資など）場合があります。

4. まとめ：資金計画はプロと一緒に！

住み替えは、売却と購入のタイミングを合わせる「パズル」のようなものです。
自分たちだけで考えると、どうしても「理想」が先行してしまい、資金ショートのリスクを見落としがちです。

「今の家がいくらで売れるか」
これが全ての出発点です。
リベルテでは、売却査定だけでなく、新居探しのサポート、そして複雑な住み替えローンの斡旋までワンストップでお手伝いします。
まずは「今の家の価値」を知ることから始めましょう。

こんにちは。センチュリー21リベルテの金山 一成です。

安佐南区の西側、「沼田」「伴」「大塚」エリア。
豊かな自然と広々とした敷地が魅力のこの地域ですが、不動産売却においては「市内中心部へのアクセス」がネックとなり、苦戦するケースも見受けられます。

そんな中、地域の期待を一身に背負っているのが「アストラムラインの延伸計画（広域公園前～西広島駅）」です。
「延伸すれば地価が上がるはず！」
そう期待して、売却を先延ばしにしているオーナー様もいらっしゃるでしょう。

しかし、不動産のプロとして冷静に分析すると、「延伸＝全エリアの地価上昇」という単純な図式にはなりません。
今回は、延伸計画のリアルな影響と、このエリアで戸建てを高く売るための戦略を解説します。

1. アストラムライン延伸、その恩恵を受けるのは「点」

現在計画されている延伸ルートは、広域公園前から己斐（西広島）方面へ抜けるルートです。
これにより、JR山陽本線への接続が可能になり、利便性は確実に向上します。

ただし、地価が上がるのは「新駅の周辺（徒歩圏内）」に限られます。
沼田や伴の既存住宅地（伴東、伴南、大塚西など）の多くは、新駅から離れており、バスや車での移動が前提となります。

つまり、延伸計画があるからといって、エリア全体の相場が底上げされるわけではないのです。
過度な期待をして「待ち」の姿勢を続けると、建物の築年数だけが経過し、かえって資産価値を落とすリスクがあります。

2. 西風新都エリアのライバルは「新築分譲」

このエリアの中古戸建てを売る際、最大のライバルとなるのが「セントラルシティこころ」などの大規模な新築分譲地です。

購入検討者はこう考えます。
「伴の築20年の中古が2,500万円か…。でも、もう少し奥に行けば、こころの新築が4,000万円で買える。街並みも綺麗だし、そっちにしようかな」

この比較に勝つためには、「価格の安さ」か「土地の広さ」で勝負するしかありません。
特に、沼田・伴エリアには「敷地が60坪～80坪ある家」が多く存在します。
最近の新築分譲は40坪～50坪が主流なので、この「広さ」は大きな武器になります。

3. ターゲットは「車社会の住人」と「二世帯需要」

駅近を求める層は、最初から祇園や中筋を探します。
沼田・伴エリアを買う層は、「車移動が苦にならない人」です。

• 駐車場3台以上： 敷地が広いメリットを活かし、駐車場を拡張すれば、車好きや大家族に刺さります。
• 家庭菜園やBBQ： 広い庭でのライフスタイルを提案します。
• 二世帯住宅へのリノベ： 建物が大きい場合、親世帯との同居を考えている層にアピールできます。

「駅まで遠い」というデメリットを隠すのではなく、「車があれば、こんなに広くて豊かな暮らしができる」というメリットに転換するのです。

4. まとめ：延伸を待つより、今の需要を掴め！

アストラムラインの延伸完成はまだ先の話です。
不確定な未来を待つよりも、「建築費高騰で新築が高くて買えない層」が中古市場に流れてきている今こそが、現実的な売り時です。

特に、「西風新都インター」に近いエリアは、高速道路を使った通勤やレジャーに便利であるため、県外からの移住者や転勤族にも需要があります。

「うちは駅から遠いから売れないかも…」と諦める前に、リベルテにご相談ください。
その「広さ」と「環境」を求めている買主様を、私たちが必ず見つけ出します。