2025年12月の記事一覧｜広島市の不動産売却はセンチュリー21リベルテ｜センチュリー21リベルテ

2025年12月成約
場所：安佐南区川内5
種別：土地
土地面積：150㎡
売却価格：2,400万円
川内5丁目の土地を売却させていただきました。


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2025年12月成約
場所：安佐南区相田7
種別：土地
土地面積：210㎡
売却価格：1,300万円
相田7丁目の土地(古家付)を売却させていただきました。
買主様にて建物解体予定です。


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こんにちは。センチュリー21リベルテの金山 一成です。

安佐南区でも、親御さんが亡くなられた後、実家が「空き家」のまま放置されているケースが増えています。
「思い出が詰まっていて売る決心がつかない」
「相続の手続きが面倒で…」
そのお気持ちは痛いほど分かります。

しかし、放置には「税金の爆弾」が潜んでいます。
今回は、空き家を売却する際に絶対に知っておくべき「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」、通称「3000万円控除」について解説します。

これを知っているかいないかで、手元に残るお金が数百万円変わります。

1. そもそも「3000万円控除」とは？

通常、不動産を売って利益（譲渡所得）が出ると、その利益に対して約20%の税金（譲渡所得税・住民税）がかかります。
例えば、親が昔安く買った土地が値上がりし、売却益が1,000万円出た場合、約200万円が税金として持っていかれます。

しかし、一定の条件を満たして相続した空き家を売却した場合、「利益から3,000万円を差し引いて計算していいですよ（＝税金ゼロになる可能性大）」というのがこの特例です。

2. 適用を受けるための「3つの高いハードル」

「ラッキー！じゃあいつでも使えるね」と思ったら大間違いです。
この特例には非常に厳しい条件と期限があります。特に注意すべきは以下の3点です。

① 「昭和56年5月31日以前」に建築された家であること

いわゆる「旧耐震基準」の建物が対象です。比較的新しい家（新耐震）は対象外です。
※ただし、新耐震基準の家でも別の控除が使える場合があります。

② 「耐震リフォーム」または「解体して更地」にして引き渡すこと

ここが最大の難関です。
旧耐震のままでは適用されません。売主の負担で「耐震基準適合証明書」を取るか、「建物を取り壊して更地にしてから」引き渡す必要があります。
（※令和6年1月1日以降の譲渡からは、買主が翌年2月15日までに耐震改修や解体を行った場合も適用対象になるよう改正されましたが、手続きが複雑になるため、基本は売主側での対応が無難です）

③ 相続開始から「3年を経過する日の属する年の12月31日」まで

期限があります。親御さんが亡くなってから、ぼんやりしているとあっという間に期限切れになります。

3. 安佐南区でのシミュレーション：使うとこれだけ違う！

【事例】安佐南区古市の実家（土地50坪）を3,000万円で売却

• 取得費（親が買った時の値段）：不明のため売値の5%（150万円）とする
• 譲渡費用（仲介手数料・解体費など）：350万円
• 譲渡所得（利益）：3,000万 - 150万 - 350万 ＝ 2,500万円
•  

A. 特例を使わない場合
税金：2,500万円 × 20.315% ＝ 約508万円
手残り：2,500万円 - 508万円 ＝ 1,992万円

B. 3000万円控除を使った場合
課税対象：2,500万円 - 3,000万円 ＝ 0円
税金：0円
手残り：2,500万円

その差、なんと約500万円！
解体費用（約200万円）を払ってでも、この特例を使って更地渡しにした方が圧倒的に得なのです。

4. まとめ：期限ギリギリでは間に合わない！

この特例を受けるためには、確定申告の際に「被相続人居住用家屋等確認書」という書類を区役所で発行してもらう必要があります。
解体工事の手配、測量、売買契約、引き渡し…。これらをすべて期限内に完了させるには、逆算して動かなければなりません。

「うちは使えるのかな？」
「期限はいつまで？」
少しでも不安な方は、源泉徴収票や固定資産税の通知書をご用意の上、リベルテにご相談ください。
提携の税理士と連携し、最も税金が安くなる売却プランをご提案します。

こんにちは！
センチュリー21 リベルテの平川です。

いよいよ今週はクリスマス！
安佐南区の街中も、クリスマスソングと年末の活気が入り混じって、なんだかソワソワする一週間ですね。
皆様のお家には、サンタさんはやってきそうですか？

今回は、2025年を締めくくる「安佐南区の年末風景」をお届けします。


 安佐南区のケーキ屋さんは大忙し！

クリスマスといえば、やっぱりケーキ。
安佐南区には、古くから愛される名店や、おしゃれなパティスリーがたくさんありますよね。
この時期、お店の前を通ると甘い香りが漂ってきて、幸せな気分になります。
予約したケーキを受け取りに行く時の、あのお子様たちの嬉しそうな顔！
見ているこちらまで笑顔になってしまいます。
家族みんなでケーキを囲む時間、大切にしたいですね。

年末の風物詩！大町の「とれたて元気市」

クリスマスが終わると、一気にお正月モードへ切り替えです。
安佐南区で年末の買い出しといえば、やっぱり大町にあるJAの「とれたて元気市」ではないでしょうか。
年末の元気市は、お正月用のお餅やしめ飾り、新鮮な野菜を求めるお客さんで毎年大賑わいです！
駐車場に入るのも一苦労…なんてこともありますが、あの活気を感じると「ああ、今年も暮れるなぁ」と実感します。
地元の新鮮な食材で新年を迎えられるのは、安佐南区暮らしの特権かもしれませんね。

今年の汚れは今年のうちに？ゴミ出しチェックもお忘れなく

大掃除もラストスパートの時期です。
ついつい忘れがちなのが、「年末年始のゴミ収集日」の確認。
「あ！出し忘れた！」とならないように、安佐南区の収集カレンダーを今のうちにチェックしておくと安心です。
スッキリ片付いたお部屋で、気持ちよく新年を迎えたいですね。

 2025年もありがとうございました
本年も、センチュリー21 リベルテのブログをご覧いただき、本当にありがとうございました。
安佐南区という素敵な街で、皆様の住まい探しのお手伝いができたこと、スタッフ一同心より感謝申し上げます。

来年も、この街の「楽しい！」「美味しい！」「住みやすい！」情報をたくさん発信していきますので、どうぞよろしくお願いいたします。
寒さが厳しくなりますが、お体ご自愛いただき、よいお年をお迎えください。

2025年12月成約
場所：安佐南区緑井5
種別：戸建
土地面積：80㎡
建物面積：130㎡
間取り：3LDK
売却価格：3,600万円
緑井5丁目の新築戸建を売却させていただきました。

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こんにちは。センチュリー21リベルテの金山 一成です。

安佐南区の美しい街並みを代表する「春日野（東亜祇園ニュータウン）」と「セントラルシティこころ（西風新都）」。

このエリアの特徴は、大手ハウスメーカーによって建てられた「築浅（築10年以内）の良質な中古戸建」が多いことです。

しかし、築浅物件の売却は非常に難しい側面があります。
なぜなら、「新築と価格が競合するから」です。

「あと数百万出せば新築が買えるなら、新築がいい」
そう思われないために、どう戦うべきか？
答えは、「ハウスメーカーのブランド価値を理解してくれる層」にターゲットを絞ることです。

1. 「春日野・こころ」の特殊な市場環境

この2つの団地は、現在も新築分譲が続いています（あるいは最終期）。
つまり、中古物件のライバルは、近所の中古物件ではなく、「同じ団地内の新築モデルハウス」なのです。

新築価格が5,000万円だとして、築5年の中古を4,500万円で売ろうとすると苦戦します。
買主心理としては、「仲介手数料（約150万円）を入れたら4,650万円か…。それなら新築にするよ」となりがちだからです。

ここで勝負を分けるのが、「建物（上物）のグレード」です。

2. ハウスメーカーの「名前」で売る戦略

積水ハウス、大和ハウス、住友林業、一条工務店…。
これらのトップメーカーで建てた家は、建売住宅とは構造も断熱性能も全く別物です。

しかし、不動産ポータルサイトの基本情報だけでは、その違いが伝わりにくいのが現状です。
だからこそ、物件紹介文や写真で「メーカーの強み」を徹底的にアピールする必要があります。

• 積水ハウス・大和ハウス： 軽量鉄骨の耐久性、外壁（ベルバーン等）のメンテナンスフリー性、長期保証の継承。
• 一条工務店： 全館床暖房、圧倒的な断熱性能、太陽光パネルの売電収入。
• 住友林業： 無垢材の質感、デザイン性の高さ、経年変化の美しさ。

ターゲットは、「そのメーカーで建てたいが、新築だと予算オーバーになる人」です。
「憧れの積水ハウスが、新築より1,000万円安く買えるなら！」という層に刺されば、相場より高くても売れます。

3. 査定額を左右する「オプション」の評価

一般的な査定では、築年数と面積で機械的に価格を出しますが、築浅物件の場合は「こだわりのオプション」をプラス査定すべきです。

• カーポート（2台用・3台用）
• 大型のウッドデッキ、テラス屋根
• 太陽光発電システム、蓄電池
• 高級カップボード、エコカラット

これらは後から付けると数百万円かかります。
「これらが全部付いてこの価格です！」とアピールすることで、新築（オプションなしの標準仕様）に対する優位性を示せます。

4. まとめ：安売りせず「価値」を語れるパートナーを

春日野やこころの築浅物件を、「近隣相場がこれくらいだから」と一律に評価してしまう不動産会社には任せてはいけません。
あなたの家の壁の厚さ、断熱材の種類、床材の銘柄まで理解し、それを熱量を持って買主に伝えられる担当者が必要です。

リベルテでは、ハウスメーカーごとの施工特徴を熟知しています。
「こだわって建てた家だから、その価値を分かってくれる人に譲りたい」
そんなオーナー様の想いを、適正な価格（プレミアム価格）に変えるお手伝いをさせていただきます。

こんにちは。センチュリー21リベルテの金山 一成です。

不動産売却には、大きく分けて2つの方法があります。

1. 仲介（ちゅうかい）： 不動産会社に買主を探してもらう方法。
2. 買取（かいとり）： 不動産会社が直接買い取る方法。

一般的には「高く売れる仲介」が選ばれますが、ここ最近、安佐南区では「あえて買取を選ぶ」売主様が増えています。
なぜでしょうか？

それは、「時間をお金で買う」という価値観が浸透してきたからです。
今回は、どんな人が買取を選ぶべきなのか、その判断基準とメリット・デメリットを包み隠さずお話しします。

1. そもそも「買取」とは？仲介との決定的な違い

最大の違いは「買主が誰か」です。

• 仲介： 買主は「一般個人」。いつ現れるか分からない。住宅ローン審査などで時間がかかる。
• 買取： 買主は「不動産会社（リベルテなど）」。即決断、即支払い。

仲介の場合、売り出してから現金化されるまで、早くても3ヶ月、長ければ1年以上かかります。
一方、買取なら最短1週間～1ヶ月で現金化が可能です。

2. 安佐南区で「買取」を選ぶべき3つのケース

もしあなたが以下のいずれかに当てはまるなら、仲介よりも買取を検討すべきです。

① 住み替え先が決まっており、現金化の期限がある

「新しい家の支払いに充てたい」「つなぎ融資を使いたくない」という場合、いつ売れるか分からない仲介はリスクが高すぎます。買取ならスケジュールを確定できます。

② 近所に知られずに売りたい

仲介の場合、チラシやネット広告で大々的に宣伝するため、近所の人に「あそこの家、売りに出てるわよ」と知られてしまいます。
離婚や借金返済など、事情があって秘密裏に売却したい場合、広告を行わない買取が最適です。

③ 室内が散らかっている、または建物が古い

仲介の場合、購入希望者の内覧（見学）に対応しなければなりません。部屋を片付け、休日に他人を家に上げるストレスは相当なものです。
買取なら、荷物はそのままでOK、掃除も不要、内覧対応もなし。現状のまま引き渡せます。

3. 買取のデメリット：価格は安くなる

もちろん、良いことばかりではありません。
買取価格の相場は、仲介で売れる価格の約70%～80%になります。

例えば、仲介なら3,000万円で売れる物件でも、買取だと2,100万円～2,400万円程度になる計算です。
業者は買い取った後にリフォーム費用や税金をかけ、利益を乗せて再販するため、どうしても仕入れ価格は安くなります。

この「価格差」と「スピード・手間なし」を天秤にかけ、どちらが自分にとってメリットが大きいかを判断する必要があります。

4. リベルテの「買取保証付き仲介」という選択肢

「高く売りたいけど、売れ残るのも怖い…」
そんな方のために、リベルテでは「買取保証付き仲介」というプランをご用意しています。

1. まずは「仲介」で、高値売却にチャレンジ（期間を設定）。
2. もし期間内に売れなければ、あらかじめ約束した金額でリベルテが「買取」します。

これなら、「高値売却のチャンス」と「確実に売れる安心感」の両方を手に入れることができます。

5. まとめ：あなたの優先順位は「金額」ですか？「時間」ですか？

• 1円でも高く売りたい、時間はかかってもいい → 仲介
• 早く現金化したい、手間をかけたくない、近所に知られたくない → 買取

安佐南区の不動産市場は動いています。
「自分の物件は買取だといくらになるの？」と気になった方は、お気軽に無料査定をご依頼ください。
仲介と買取、両方の査定額を同時に提示し、最適なプランをご提案します。

こんにちは！
センチュリー21 リベルテの平川です。

12月も半ばを過ぎ、カレンダーも残りわずかとなりました。
安佐南区の朝の冷え込みも厳しくなってきましたが、皆様いかがお過ごしでしょうか？
私は毎朝、布団から出るのに少し気合が必要になってきました（笑）

さて、今週は安佐南区の「季節の行事」と「冬の景色」についてお届けします。

今週末は「冬至」。ゆず湯でポカポカ温まろう

今週末、12月22日（日）は「冬至（とうじ）」です。
一年で一番昼が短く、夜が長い日ですね。
昔から「冬至にカボチャを食べると風邪をひかない」「ゆず湯に入ると無病息災」なんて言われています。

安佐南区内のスーパーや、JAの産直市（とれたて元気市など）でも、立派なカボチャや、香り高い柚子（ゆず）がたくさん並んでいます。
特に地元の農家さんが育てた柚子は香りが強くて、お風呂に入れると本当にリラックスできますよね。
今週末は、ご家族みんなでゆず湯に浸かって、「今年も一年元気だったね」と温まるのはいかがでしょうか。

帰り道が楽しい！街中のイルミネーション

クリスマスまであと1週間ちょっと。
安佐南区内を車で走っていると、お店だけでなく、一般のお家でも綺麗にイルミネーションを飾られているのをよく見かけます。
アストラムライン沿いや、西風新都の住宅街など、夜になるとキラキラ輝く景色があちこちに広がっていて、仕事帰りの疲れも癒やされます。

お子様と一緒に「あのお家、サンタさんがいる！」「こっちはトナカイだ！」なんて言いながら、少し遠回りして帰るのも、この時期だけの楽しみ方かもしれませんね。

 もうすぐ冬休み！地域の見守りも大切に

来週からは、安佐南区内の小中学校も冬休みに入ります。
昼間でも公園や住宅街で元気な子供たちの姿を見かけることが増えそうです。
私たちドライバーも、いつも以上に安全運転を心がけて、子供たちの楽しい冬休みを見守っていきたいですね。

 編集後記
年末に向けて慌ただしい毎日かと思いますが、そんな時こそ「季節の行事」を大切にすると、心に少し余裕が生まれる気がします。
温かいお風呂と美味しいご飯で栄養をつけて、元気に年末を乗り切りましょう！
安佐南区の住まいに関するご相談は、年内もまだまだ受付中です。お気軽にお声がけくださいね。

2025年12月成約
場所：安佐南区山本3
種別：土地
土地面積：110㎡
売却価格：2,900万円
山本3丁目の土地を売却させていただきました。注文住宅を建築されます。


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こんにちは。センチュリー21リベルテの金山 一成です。

安佐南区のベッドタウンとして発展してきた「高取」「毘沙門台」エリア。
環境が良く、区画の整った素晴らしい住宅地ですが、中古市場においては「売れる物件」と「売れ残る物件」の二極化が激しくなっています。

「半年以上売りに出しているのに、内覧すら入らない…」
そんな悩みをお持ちの売主様へ。
実は、売れ残る物件には明確な「共通点」があります。今回はその原因を解明し、ライバル物件に勝つための戦略をお伝えします。

1. なぜ、団地の戸建ては売れ残るのか？

最大の理由は、「競合物件の多さ」と「購入層のニーズとのズレ」です。

このエリアは同時期に開発されたため、築30年～40年を迎えた家が一斉に売りに出されています。
購入検討者は、SUUMOで検索してズラリと並ぶ似たような物件の中から選ばなければなりません。

その中で「選ばれない（＝売れ残る）」物件の共通点は以下の3つです。

1. 駐車場が1台分しかない（または狭い）
   • 安佐南区の団地生活において、車2台持ちは標準です。「駐車場1台」は、その時点で検索条件から外されてしまいます。
2. 水回りが「昭和」のまま
   • キッチン、お風呂、トイレ。ここが古いと、内覧時の第一印象で「古臭い」「汚い」と感じられ、リフォーム費用の不安から敬遠されます。
3. 庭木が鬱蒼（うっそう）としている
   • 手入れされていない庭は、家全体を暗く見せ、「管理が大変そう」というネガティブな印象を与えます。
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2. 早期売却への切り札：駐車場拡張工事

もし、ご自宅の駐車場が1台分しかない場合、最も効果的な対策は「庭を削って駐車場を増設する」ことです。

費用はかかりますが（数十万～100万円程度）、それ以上に「売れる確率」と「売却価格」が劇的に向上します。
「駐車場2台可」になるだけで、検索ヒット数は倍増します。

資金的に工事が難しい場合は、「駐車場増設プラン（見積もり図面）」を作成し、物件資料に添付するだけでも効果があります。「こうすれば2台停められますよ」と具体的にイメージさせることが重要です。

3. 「フルリフォーム」は必要ない！一点突破の演出術

「全部リフォームしないと売れませんか？」とよく聞かれますが、答えはNOです。
フルリフォームして価格を上げすぎると、新築と競合してしまい、かえって売れにくくなります。

効果的なのは、「一点豪華主義」と「清潔感」です。

• ハウスクリーニング（必須）： 特に水回りと玄関。プロに頼んでピカピカにするだけで、印象は激変します。
• 壁紙（クロス）の張り替え： 部屋が明るくなり、新築のような匂いになります。費用対効果が最も高いリフォームです。
• 和室の畳表替え： イグサの香りは、日本人の購買意欲を刺激します。
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4. まとめ：高取・毘沙門台は「見せ方」で勝負が決まる

高取・毘沙門台は、アストラムラインへのアクセスや眺望の良さなど、本来ポテンシャルの高いエリアです。
売れないのは、物件が悪いのではなく、「今の買い手のニーズに合わせて化粧直しができていない」だけかもしれません。

「駐車場をどう広げるか」「どこをリフォームすべきか」。
リベルテでは、単なる査定だけでなく、「売れる物件に生まれ変わらせるためのプロデュース」も行っています。

売れ残り物件のレッテルを貼られる前に、ぜひ一度ご相談ください。現地を確認し、最適な「勝ち筋」をご提案します。