カテゴリ：安佐南区エリア別・深掘り分析 / 投稿日付：2026/09/25 11:44
こんにちは。
センチュリー21リベルテの山口です。
「3,000万円で買ってくれる人が見つかりました！さあ、契約書にハンコを押しましょう！」
不動産会社からそう言われて、分厚い売買契約書の細かい文字も読まずに、言われるがまま実印を押そうとしていませんか？絶対にやめてください。
その契約書の中に、あなたの首を絞める時限爆弾が隠されているかもしれません。
不動産を売るということは、単に鍵を渡して終わりではありません。引き渡した後に家から雨漏りが見つかった場合、あなたは買主に対して責任を取る必要があります。
これを「契約不適合責任（けいやくふてきごうせきにん）」と言います。（昔は瑕疵担保責任と呼ばれていました）
今回は、家を売った後の「後顧の憂い（あとあとのトラブル）」を完全に絶つための、最強の防衛策である「特約事項」の書き方をお伝えします。
1. 契約不適合責任の恐怖。「知らなかった」は通用しない
民法改正により、売主の責任は非常に重くなりました。
もし、引き渡した家が「契約書に書かれていた内容と違う（不適合）」と判断された場合、買主は売主に対して以下の強力な権利を行使できます。
- 修補請求（直してください！）
- 代金減額請求（直せないなら、その分お金を返してください！）
- 契約解除・損害賠償（こんな家なら契約は白紙！弁護士費用も払って！）
恐ろしいのは、「売主であるあなた自身が、その雨漏りやシロアリの存在に気づいていなかった（悪意がなかった）」としても、契約書に書いていなければ責任を問われる可能性があるということです。
売却代金を新居の頭金に使い込んでしまった後に、「屋根の修理代として200万円払え」と言われたら、あなたの生活は破綻してしまいます。
2. 売主を守る最強の盾「契約不適合責任の免責」
この恐ろしい責任から逃れる方法はただ一つ。
売買契約書の最後のページにある「特約事項」に、「本物件について、売主は契約不適合責任を一切負わない（免責とする）」とハッキリと書き込むことです。
これを「特約による免責」と呼びます。
個人間（売主も買主も一般消費者）の売買であれば、両者の合意によってこの免責特約をつけることが法律で認められています。
「じゃあ、とりあえず免責にしておけば安心だね！」
はい、売主様にとっては最高の条件です。しかし、問題があります。
「そんな一方的に不利な条件を、買主がすんなり飲んでくれるのか？」という点です。
3. なぜ買主は「免責」に合意するのか？プロの交渉術
買主様からすれば、「引き渡した瞬間に壊れても知りません」と言われているようなものですから、普通はこんな特約を受け入れたくありません。
しかし、安佐南区の売却現場において、私たちプロの営業マンは、これを自然な形で買主様に受け入れてもらいます。
そのための交渉材料が以下の2つです。
① 「現状有姿（現況渡し）」という価格での折り合い
「この物件は築30年で、あちこち古くなっています。その分、相場よりかなり安くお譲りしていますので、購入後のリフォームや見えない不具合の修理は、買主様の費用負担でお願いします」という論理です。価格の安さと引き換えに、責任を免除してもらうのです（記事No.59で解説した手法の延長です）。
② 「インスペクション（建物状況調査）」とのセット
記事No.63でお話ししたインスペクションを実施し、「調査の結果、現状では雨漏りもシロアリもありません。専門家のお墨付きがあるので安心してください。その代わり、これ以外の経年劣化については免責とさせてください」と提案します。
見えない不安を事前に消してあげることで、買主様は免責特約に納得しやすくなります。
4. 「設備の免責」も絶対に忘れてはならない
さらに、建物の躯体（雨漏りなど）だけでなく、「付帯設備（エアコン、給湯器、食洗機など）」の免責も必ず特約に盛り込みます。
「エアコンは置いていきますが、あくまでおまけ（無償譲渡）なので、明日壊れても修理代は出しませんよ（免責）」という一文（設備修復義務の免責）を入れておかないと、引き渡し直後に「エアコンが冷えないから新品に交換して！」と数万円を請求されるハメになります。
5. まとめ：契約書を作り込む不動産会社を選べ
定型文（フォーマット）の売買契約書に、住所と名前を入れただけで「はい、ここにハンコを」と言ってくる担当者は、売主様のことを何も考えていません。
契約書の「特約事項」は、あなたとあなたの家族の財産を守るための「オーダーメイドの防弾チョッキ」です。
リベルテ（山口）では、物件ごとのリスクを徹底的に洗い出し、買主様に不快感を与えない絶妙なラインで、売主様を100％守る特約条項をひとつひとつ手作りで作成します。
「他社で契約寸前だけど、この契約書、本当に大丈夫かな？」
もし一抹の不安を感じたら、実印を押す前に、私にご連絡ください。あなたの命綱となる契約書をチェックさせていただきます。
