カテゴリ：安佐南区エリア別・深掘り分析 / 投稿日付：2026/06/05 10:49
こんにちは。センチュリー21リベルテの山口です。
不動産を売り出して数ヶ月。「最初は問い合わせがあったのに、最近はピタッと止まってしまった」
この時、不動産会社の担当者から必ず提案されるのが「価格の見直し（値下げ）」です。
売主様としては「1円でも高く売りたい」のが当然ですから、値下げには抵抗があります。
その結果、多くの人が陥ってしまうのが、
「じゃあ、とりあえず100万円だけ下げて様子を見てみようか」
という判断です。
はっきり申し上げます。この「ダラダラとした小刻みな値下げ」は、一番やってはいけない最悪の悪手です。
今回は、その理由と、反響を爆発させる「正しい値下げの法則」を解説します。
1. なぜ「100万円の値下げ」は無意味なのか？
例えば、3,680万円で売り出していた物件を、3,580万円に値下げしたとします。100万円も下げたのだから、反響が増えそうな気がしますよね。
しかし、現実はほとんど変わりません。なぜでしょうか？
それは、買主様の「検索条件（検索レンジ）」が変わらないからです。
SUUMOなどのポータルサイトで家を探す時、人は「価格帯」で絞り込みをします。
・3,000万円〜3,500万円以内
・3,500万円〜4,000万円以内
3,680万円から3,580万円に下げても、結局「3,500万円〜4,000万円」の検索結果にしか表示されません。
「すでにあなたの物件を見て、買わないと判断した人」にしか、その値下げ情報は届かないのです。
2. 買主に「まだ下がる」と思わせる恐怖
さらに悪いことに、1ヶ月おきに100万円ずつダラダラと下げ続けていると、市場（買主や他の不動産会社）にどう見られるでしょうか？
「あ、この物件また下がった。売れ残って困っているんだな。もう少し待てば、もっと安くなるぞ」
こうして、本来なら買ってくれたかもしれない人まで「待ち」の姿勢に入ってしまいます。
結果として、本来の相場よりもはるかに安い金額まで下げないと売れない状況に追い込まれる（相場を崩す）のです。
3. 正しい値下げの法則：「大台」を割り込め！
反響を劇的に回復させる戦略的な値下げとは、「新しい検索ターゲットの目に触れさせること」です。
そのためには、検索の区切りとなる「大台（500万円刻み、または1,000万円刻み）」を割り込む価格設定が必要です。
- △ 悪い例： 3,680万円 → 3,580万円（検索レンジは変わらない）
- 〇 良い例： 3,680万円 → 3,480万円（「3,500万円以下」で探している新しい層にヒットする！）
このように、一度の値下げ幅が大きく見えても、結果的に早く、そしてトータルで見れば高く売れる確率が格段に上がります。
4. 値下げのタイミングは「1ヶ月経過時」と「3ヶ月経過時」
では、いつのタイミングで下げるべきでしょうか？
- 1ヶ月経過時： 売り出し直後の「新着プレミアム期間」が終わるタイミング。ここで反響がゼロなら、初期設定価格が相場と大きくズレている証拠です。早急な見直しが必要です。
- 3ヶ月経過時（媒介契約更新時）： 記事No.29でも書きましたが、ここで売れていない場合は「思い切った見直し」を迫られるデッドラインです。
5. まとめ：値下げ提案は「根拠」を求めよ
「そろそろ下げましょう」とだけ言ってくる営業マンは信用してはいけません。
「なぜ今なのか？」「なぜその金額（〇〇万円）なのか？」「下げることでどんな新しいターゲットに届くのか？」
この戦略的な根拠を語れる担当者を選んでください。
リベルテ（山口）では、ポータルサイトのアクセスデータや市場の動向を分析し、「一番手元にお金が残り、かつ売れ残らない絶妙な価格設定」をご提案します。
「値下げすべきか迷っている」という方は、ぜひ一度ご相談ください。
