カテゴリ：安佐南区エリア別・深掘り分析 / 投稿日付：2026/05/18 10:18
こんにちは。センチュリー21リベルテの山口です。
不動産を売却する際、多くの方が「もし売れ残ったらどうしよう…」という不安を抱えます。
そんな売主様の心理を突いたのが、「買取保証付き仲介」というサービスです。
「まずは仲介として高値で売り出します。もし3ヶ月経っても売れなかったら、あらかじめお約束した金額（買取保証額）で当社が買い取りますよ」
一見すると、高値売却のチャンスもありつつ、売れ残るリスクもゼロになる、夢のようなシステムに思えますよね。
しかし、不動産のプロである私から言わせれば、このシステムには「売主様が大きく損をするかもしれない構造的な罠」が潜んでいます。
1. 業者の本音は「仲介で売るより、自社で買い取りたい」
この罠を理解するには、不動産会社の「利益の仕組み」を知る必要があります。
- 仲介で売れた場合： 売主様から「仲介手数料（物件価格の約3％）」をもらって終わりです。
- 自社で買い取った場合： 安く買い取った物件をリフォームし、利益を乗せて再販します。この時の利益は、仲介手数料の数倍～十数倍になることもあります。
つまり、不動産会社の本音としては、「仲介で他人に売れるよりも、売れ残って自社で安く買い取った方が圧倒的に儲かる」のです。
ここに、売主様（高く売りたい）と不動産会社（安く買い取りたい）の「利益相反」が生まれます。
2. 最悪のシナリオ。あなたの物件が「干される」リスク
もし、あなたの物件を担当する営業マンが「自社の利益」を最優先する悪質なタイプだった場合、何が起きるでしょうか？
彼らは、わざと物件が売れないように仕向けます。（業界用語で「干す」と言います）
- SUUMOなどのネット広告に、わざと暗くて魅力のない写真を載せる。
- 他社の不動産会社から「お客さんを案内したい」と電話が来ても、「商談中です」と嘘をついて断る（囲い込み）。
- 内覧に来たお客さんに、物件のネガティブな情報ばかりを強調する。
こうして3ヶ月間、飼い殺し状態にした後、営業マンは申し訳なさそうな顔をしてこう言います。
「一生懸命やりましたが、やっぱり売れませんでしたね。でも安心してください、約束通り当社が買い取りますよ」
結果として、あなたは「本来ならもっと高く売れていたはずの家を、業者の言い値で安く手放す」ことになります。
3. 買取保証の「正しい使い方」と防衛策
誤解しないでいただきたいのは、「買取保証」というシステム自体が悪なのではありません。
「〇月までに絶対に現金化して、次の家の支払いに充てたい」といった、明確な期限がある住み替えの方にとっては、非常に有効な「保険」になります。
罠にハマらないための防衛策は以下の2つです。
- 買取保証額だけでなく、「仲介での販売活動」を厳しくチェックする。（週に1回の報告義務を守っているか、ネット広告は魅力的か）
- 「囲い込み」をしないと明言している会社を選ぶ。（記事No.39参照）
4. まとめ：買取保証は「保険」。全力で仲介する会社を選べ
「買取保証」は、あくまで最悪の事態に備えるための「保険」であり、最初からそれに頼るべきではありません。
私たちリベルテ（山口）も買取保証サービスをご提供していますが、私たちのスタンスは明確です。
「買取保証は付けますが、絶対にそれを使わせない（期間内に仲介で高く売り切る）覚悟で販売活動を行います」
「他社で買取保証を勧められているけど、本当にこれでいいのかな？」
少しでも不安を感じたら、セカンドオピニオンとして私にご相談ください。あなたの物件の本当の価値と、最適な売り方をご提案します。
