カテゴリ：安佐南区エリア別・深掘り分析 / 投稿日付：2026/04/03 11:08
こんにちは。センチュリー21リベルテの山口です。
入居者が住んだままの状態で売却する「オーナーチェンジ物件」。
安佐南区でワンルームマンションやファミリー向け分譲マンションを賃貸に出している大家さんから、「そろそろ利益を確定（売却）させたい」というご相談をよくいただきます。
投資用物件の売却は、一般的なマイホームの売却とは全くアプローチが異なります。
買主は「そこに住みたい人」ではなく、「儲かるかどうかをシビアに計算する投資家」だからです。
彼ら相手に、ただ「利回り〇％です」と数字だけを提示して売ろうとすると、確実に安く買い叩かれます。
今回は、投資家に「相場より高くても買いたい！」と思わせる、安佐南区特有の売却テクニックをお伝えします。
1. 「利回り」だけで価格を決められると安く買い叩かれる？
投資家が物件を探す際、真っ先に見るのが「表面利回り（年間の家賃収入 ÷ 物件価格）」です。
例えば、年間家賃収入が120万円の物件があったとします。
投資家が「利回り10％は欲しい」と考えた場合、彼らの希望購入価格は「1,200万円」になります。
もしあなたが「1,500万円（利回り8％）」で売りたいと思っても、数字だけを見ている投資家からは「利回りが低いから買わない」と一蹴されてしまいます。
では、どうすれば1,500万円で買ってもらえるのでしょうか？
それは、「利回りが少し低くても、将来にわたって確実に家賃が入り続ける（空室リスクが極めて低い）安全な物件だ」と証明することです。
2. 安佐南区の強み①：圧倒的な「学生需要」の安定感
安佐南区の最大の武器は、大学が密集していることです。
広島修道大学、安田女子大学、広島経済大学、市立大学など、これほど多くの学生が集まるエリアは広島市内でも他にありません。
特に、大塚、沼田、安東、相田エリアのワンルームマンションは、「毎年春になれば、必ず新入生が埋めてくれる」という鉄板の需要があります。
投資家に対して、「この物件は過去10年間、退去があっても1ヶ月以内には次の学生が決まっています」という実績データ（レントロール）を見せれば、それは「利回り以上の価値（安心感）」になります。
3. 安佐南区の強み②：転勤族ファミリーの「長期入居」
一方、緑井、大町、祇園、西原などのアストラムライン・JR沿線にあるファミリー向けマンション（2LDK～3LDK）は、「転勤族」に絶大な人気があります。
市内中心部（紙屋町・八丁堀）への通勤が便利でありながら、駐車場が確保しやすく、スーパーや学校などの住環境が整っているため、県外から来たファミリー層が真っ先に選ぶエリアなのです。
ファミリー層の特徴は、「一度入居すると、子供の学校の関係などで長く住んでくれる（退去しにくい）」ことです。
「現在の入居者様は法人契約の転勤族で、すでに5年以上お住まいです。家賃滞納も一度もありません」
この一言が、投資家の「空室になったらどうしよう」「家賃を払ってくれなかったらどうしよう」という不安を完全に払拭し、高値での購入を決断させます。
4. まとめ：レントロール（家賃表）に「物語」を添えて売る
投資用物件を高く売るためには、単なる数字の羅列ではなく、「なぜこの物件は空室にならないのか」という安佐南区の賃貸需要の背景（物語）を、投資家に熱く語る必要があります。
東京や大阪の遠方投資家は、安佐南区のローカルな強み（大学の多さや、アストラムラインの利便性）を知りません。
だからこそ、私たちリベルテ（山口）が間に入り、物件の「真の収益力」をプレゼンするのです。
「今の家賃設定は適正か？」「いくらで売り出すのがベストか？」
オーナーチェンジ物件の査定と売却戦略は、賃貸管理のノウハウも持つ私たちにお任せください。
