カテゴリ：安佐南区エリア別・深掘り分析 / 投稿日付：2026/03/27 10:24
こんにちは。センチュリー21リベルテの山口です。
「母が老人ホームに入ることになったので、空き家になる実家を売って、入居一時金に充てたいんです」
このようなご相談をよくいただきますが、私が真っ先に確認するのは物件の査定額ではありません。
「お母様の意識はしっかりされていますか？ご自身の意思で売却に同意できますか？」
という点です。
もし、お母様がすでに重度の認知症で、意思能力がないと判断された場合、実家は売れません。
どんなに子供がお金に困っていても、所有者本人の意思確認ができなければ、売買契約は無効となり、登記も移転できないからです。
これを「資産凍結」と呼びます。
1. 「施設代が足りないから実家を売ろう」←これができない！？
資産凍結状態になると、実家は「誰も住んでいないのに、売ることも貸すことも壊すこともできない」という最悪の塩漬け物件になります。
固定資産税や管理費だけが出ていき、肝心の施設費用は子供たちが立て替えなければなりません。
「じゃあ、成年後見人（せいねんこうけんにん）をつければいいんでしょ？」
そう思われるかもしれませんが、この制度には大きな落とし穴があります。
2. 認知症＝資産凍結。成年後見制度は「最後の手段」
成年後見制度とは、認知症などで判断能力が不十分な人を保護する制度です。
家庭裁判所に申し立てて後見人を選任してもらえば、後見人が代わりに不動産を売却できる…可能性があります。
しかし、デメリットも大きいです。
- 自宅の売却には裁判所の許可が必要： 「本人の生活費や医療費のためにどうしても必要」という合理的な理由がない限り、売却許可が下りないことがあります（思い出の詰まった自宅を売ることは、本人の利益を損なう可能性があるため）。
- コストがかかる： 親族ではなく、弁護士や司法書士が後見人に選ばれると、月額2万～5万円程度の報酬を、本人が亡くなるまで払い続けなければなりません。
- 柔軟性がない： 積極的な資産運用や、相続税対策（生前贈与など）は一切できなくなります。
あくまで「本人の財産を守る」ための制度であり、「家族のために家を売る」ための制度ではないのです。
3. 元気なうちに「家族信託」を結べば、子供が売却できる
そこで注目されているのが、「家族信託（かぞくしんたく）」です。
これは、親が元気なうちに、信頼できる家族（子供など）と信託契約を結び、財産の管理・処分権限を託す仕組みです。
実家を信託財産に入れておけば、その後親が認知症になっても、受託者である子供の判断で実家を売却できます。
- 売却代金は親のために使える： 売ったお金は信託財産として管理され、親の施設費用や医療費に使えます。
- 裁判所の許可不要： 柔軟な売却活動が可能です。
- コストが安い： 専門家への報酬（ランニングコスト）は発生しません（※組成時の初期費用はかかります）。
4. まとめ：親が元気な「今」しか対策できない
家族信託も、成年後見制度を使わずに売却するのも、すべては「親御さんに意思能力があるうち」しかできません。
認知症と診断されてからでは、手遅れなのです。
「うちはまだ大丈夫」
そう思っている今こそが、話し合いのタイミングです。
リベルテ（山口）では、提携の司法書士と連携し、家族信託の組成から不動産売却までワンストップでサポートします。
親御さんの大切な資産を守り、老後の安心を作るために、早めのご相談をお待ちしております。
