親の土地を子供が買う。「親族間売買」は住宅ローンが組めない？銀行が嫌がる理由と解決策

こんにちは。センチュリー21リベルテの山口です。

親御さんが所有する土地や建物を、お子様が購入する。
一見すると、他人同士の売買よりもスムーズにいきそうですよね。
「仲介手数料もかからないし、安く譲ってもらえるし、いいことづくめ！」

そう思って銀行に住宅ローンの相談に行くと、担当者から冷たい反応をされることがあります。
「親族間売買の融資は、原則お断りしています」

実は、多くの金融機関（特に都市銀行や地方銀行）は、親子・兄弟・親戚間での不動産売買に対する融資を極端に嫌います。
今回は、その理由と、ローンを通して売買を成立させるための解決策をお話しします。

1. なぜ銀行は親族間売買を嫌うのか？3つの理由

銀行が融資を渋るのには、明確な理由があります。

① 資金使途が怪しい（住宅ローンじゃないかも？）

他人同士なら「家を買うため」にお金が動くのは当然です。
しかし親子の場合、「住宅購入資金」という名目で借りたお金が、実は親の借金返済や生活費、あるいは別の事業資金に使われるのではないか？と疑われます。
銀行は「住宅取得以外」への流用を最も恐れるため、審査が厳しくなります。


② 価格が適正でない（みなし贈与の疑い）

「親子だから半額でいいよ」
これは税務署が黙っていません。相場より著しく低い価格で売買すると、その差額は「贈与」とみなされ、多額の贈与税がかかる可能性があります。
銀行も、税務トラブルに巻き込まれるのを避けたがります。


③ 契約の信憑性（本当に売買するの？）

「契約書はあるけど、実際はお金だけ動かして、所有権移転登記はしないんじゃないか？」
個人間で作った契約書だけでは、銀行は取引の実態を信用してくれません。

2. 解決策①：不動産会社（リベルテ）を仲介に入れる

最も確実な解決策は、「不動産会社に仲介に入ってもらう」ことです。

私たちのような第三者（宅地建物取引業者）が間に入り、

• 重要事項説明書を作成する
• 売買契約書を作成する
• 所有権移転登記を司法書士に依頼する
•  

という「通常の不動産取引」と同じ形式を整えることで、銀行の信用を得ることができます。
仲介手数料はかかりますが、これを支払うことで住宅ローンが組めるようになるなら、必要経費と言えるでしょう。
（※リベルテでは、親族間売買向けの特別プランもご相談可能です）

3. 解決策②：適正価格（時価）で取引する

「いくらで売買するか」も重要です。
親子だからといって勝手な値段をつけるのではなく、近隣の成約事例や路線価を基にした「適正な時価」で契約する必要があります。

リベルテにご依頼いただければ、「この金額なら税務署から指摘されにくく、銀行の評価も出る」という絶妙なラインを査定し、アドバイスさせていただきます。

4. まとめ：個人間取引はトラブルの元。プロに任せて安心

「自分たちだけでやれば安く済む」
その考えが、結果的に融資否決や税務調査という大きな代償を招くことになります。

親族間売買こそ、感情や甘えが入らないよう、プロを間に入れて事務的に進めるのが成功の秘訣です。
「親の家を買いたいけど、ローンが通るか不安」
そんな方は、まずリベルテ（山口）にご相談ください。提携ローンやフラット35など、親族間売買に強い金融機関をご紹介します。