離婚で家を売る時、住宅ローンはどうなる？安佐南区の夫婦が陥りやすい「オーバーローン」の罠と解決策｜広島市の不動産売却はセンチュリー21リベルテ｜センチュリー21リベルテ

こんにちは。センチュリー21リベルテの金山 一成です。

不動産売却の理由で、決して少なくないのが「離婚」です。
新しい人生を歩み始めるための前向きな決断ですが、そこに大きく立ちはだかるのが「ペアローン」や「連帯保証」で組んだ住宅ローンの問題です。

「夫が出て行ったけど、ローンは誰が払うの？」
「家を売りたいけど、売ってもローンが残る場合はどうすれば？」

安佐南区でも、30代～40代の子育て世代を中心に、こうしたご相談が増えています。
特に問題となるのが、家の価値よりもローンの残高が多い「オーバーローン」の状態です。
今回は、離婚時の不動産売却で絶対に避けるべきトラブルと、その解決策についてお話しします。

1. 離婚しても「連帯保証人」は辞められない

まず、残酷な現実をお伝えしなければなりません。
夫婦でペアローンを組んでいたり、妻が夫の連帯保証人になっている場合、離婚したからといって、その責任（保証人）から外れることはできません。

銀行にとって、夫婦の離婚は関係ありません。「契約通り返してください」の一点張りです。
よくある失敗が、「夫が『俺が住み続けてローンも払うから』と言うので、妻は出て行った」というケース。

数年後、元夫が再婚したり失業したりしてローンの支払いが滞ると、銀行は元妻（連帯保証人）に一括返済を求めてきます。
すでに新しい生活をしている元妻の元に、突然数千万円の請求が来る…。これはドラマではなく、現実に起きていることです。

だからこそ、離婚時には「家を売却して、ローン関係を完全に清算する」ことが、お互いの未来のために最も安全な選択なのです。

2. 「オーバーローン」の罠とは？

家を売ってローンを全額返せれば（アンダーローン）、何の問題もありません。残ったお金を財産分与で分ければ終わりです。

問題は、「売却額 ＜ ローン残高」となるオーバーローンの場合です。
例えば、ローンが3,000万円残っているのに、家が2,500万円でしか売れない場合、差額の500万円を現金で用意しなければ、銀行は売却を認めてくれません（抵当権を抹消してくれません）。

安佐南区の新築戸建てを購入された方の中には、諸費用や家具代までフルローンで組んでいるケースが多く、購入から数年で売却しようとすると、このオーバーローンに陥りやすい傾向があります。

3. 現金がなくても売れる？「任意売却」という選択肢

「500万円なんて用意できない。じゃあ、一生この家に縛られるの？」
諦めるのはまだ早いです。
どうしてもローンが返せない場合の最終手段として、「任意売却（にんいばいきゃく）」という方法があります。

これは、銀行（債権者）と交渉し、「ローンが残っていても、抵当権を外して売却することを認めてもらう」特別な手続きです。
売却後の残債（借金）はゼロにはなりませんが、無理のない範囲での分割返済（月々1万～3万円など）に応じてもらえる可能性があります。

競売（けいばい）になって安く叩き売られ、近所に知れ渡るよりも、任意売却の方が市場価格に近い金額で売れるため、残る借金も少なくなります。

4. まとめ：感情的になる前に、まずは「査定」を

離婚協議中は感情的になりがちですが、家の問題だけは冷静に、数字で判断しなければなりません。

1. 1.家の現在の価値を知る（査定）
2. 2.住宅ローンの残高を確認する
3. 3.アンダーローンか、オーバーローンかを判定する

まずはここからです。

リベルテでは、離婚に伴う売却相談の秘密厳守を徹底しています。
ご夫婦同席でなくても構いません。まずはご自身の置かれている状況を把握するために、私にご相談ください。
弁護士や司法書士とも連携し、法的な側面からもサポートいたします。