カテゴリ：安佐南区エリア別・深掘り分析 / 投稿日付：2026/01/05 10:55
こんにちは。センチュリー21リベルテの金山 一成です。
マンションにお住まいの方なら、12年～15年周期でやってくる一大イベントをご存知でしょう。
そう、「大規模修繕工事」です。
外壁の塗装、防水工事、足場の設置…。マンションの寿命を延ばすために不可欠な工事ですが、売却を考えている方にとっては、「売るタイミング」を悩ませる大きな要因となります。
「工事中に売りに出してもいいの？」
「修繕積立金が値上がりするって聞いたけど、売却に影響する？」
今回は、そんな疑問にズバリお答えします。結論から言うと、大規模修繕の「直前」は売りづらく、「直後」は売りやすい傾向にあります。その理由と対策を深掘りします。
1. なぜ「大規模修繕直前」は敬遠されるのか？
理由はシンプルで、買主にとって「将来のコスト負担が不透明だから」です。
大規模修繕の前には、管理組合で修繕積立金の残高不足が発覚することがよくあります。
その結果、修繕積立金の大幅な値上げ数十万円単位の「一時金」の徴収
が議論されているケースがあります。
もし、あなたが買主だとして、「来年から管理費が月1万円上がります」「入居直後に一時金50万円払ってください」と言われたらどうでしょうか？
間違いなく購入を躊躇しますよね。
この「不確定要素」があるため、大規模修繕直前の物件は、相場より価格を下げないと売れにくいのが現実です。
2. 逆に「工事中」や「工事直後」はチャンス！
では、いつ売るのがベストか？
それは「工事が終わった直後」です。
- 外観がピカピカ： マンションの第一印象が劇的に良くなります。
- 安心感： 「大きな工事が終わったばかりだから、当分はお金がかからない」という安心感をアピールできます。
- 積立金の計画確定： 値上げがあったとしても、「これ以上の変動はない」という確定事項として伝えられるため、買主も資金計画が立てやすくなります。
また、意外かもしれませんが「工事中」も悪くありません。
足場がかかっていて眺望や日当たりは確認できませんが、「今まさに綺麗にしています！」というアピール材料になるからです。
3. それでも「今」売りたい場合の対策
「大規模修繕は来年だけど、事情があって今すぐ売りたい」
そんな場合はどうすればいいでしょうか？
① 重要事項調査報告書を先に入手する
管理会社から発行される書類で、修繕積立金の改定予定や一時金の有無を確認できます。
「値上げの予定はありません」または「〇〇円に上がる予定です」と、情報を包み隠さず先に開示することが信頼に繋がります。後出しジャンケンが一番嫌われます。
② 「修繕積立金の清算」を提案する
もし一時金の徴収が決まっているなら、その分を売買価格から値引きするか、「引渡し時に売主が負担して清算する」という特約を付けることで、買主の不安を払拭できます。
4. まとめ：管理組合の議事録は宝の山
マンション売却は、専有部分（部屋の中）だけでなく、共用部分や管理組合の状況も商品の一部です。
私たちリベルテは、査定の際に必ず「総会の議事録」を確認します。
そこに書かれている修繕計画や資金状況を読み解き、「今は売り時か？」「どう対策すれば高く売れるか？」をアドバイスします。
「うちはもうすぐ工事だけど大丈夫かな？」と心配な方は、管理規約と直近の総会資料をご用意の上、ご相談ください。
