「査定額＝売れる金額」ではない！安佐南区で不動産会社に騙されないための「査定書」の読み方｜広島市の不動産売却はセンチュリー21リベルテ｜センチュリー21リベルテ

こんにちは。センチュリー21リベルテの金山 一成です。

不動産の売却を考えたとき、多くの方がまず行うのが「査定依頼」です。
そして、数社から出てきた査定書を見比べて、こう思うはずです。

「A社は3,000万円、B社は3,500万円、C社は4,000万円…。よし、一番高いC社に頼もう！」

…ちょっと待ってください。その判断、非常に危険です。
はっきり申し上げます。不動産の査定額は、会社が「その金額で買い取る」という保証額ではありません。（※買取査定を除く）

あくまで、「市場に出せば、これくらいで売れるだろう」という予想価格に過ぎないのです。
今回は、安佐南区の売却現場で実際に起きている「高額査定の罠」と、正しい査定書の見極め方を暴露します。

1. なぜ、会社によって査定額が1,000万円も違うのか？

同じマンション、同じ土地なのに、なぜこれほど金額に差が出るのでしょうか？
理由は大きく分けて2つあります。

1. 担当者の相場観のズレ（勉強不足）
2. 契約を取りたいがための「意図的な高値提示」

特に注意すべきは2番目です。
業界用語で「高預かり（たかあずかり）」と言います。

売主様は当然「高く売りたい」と思っています。その心理を利用し、相場を無視した高い査定額を出して、まずは媒介契約（売却の依頼）を勝ち取る。
そして、売り出した後に「やっぱり売れませんね、値下げしましょう」と提案してくる手口です。

これに引っかかると、「売れ残りのレッテル」が貼られ、最終的には相場よりも安く売らざるを得ない状況に追い込まれます。

2. 安佐南区の実例：相場無視の査定が招く悲劇

例えば、安佐南区のあるエリアで、相場が3,000万円の戸建てがあったとします。
ある会社が「うちは4,000万円で売ります！」と言って契約しました。

しかし、安佐南区で家を探している購入希望者は、ポータルサイト（SUUMOやアットホーム）を毎日見ています。相場観はプロ並みにシビアです。
相場より1,000万円も高い物件なんて、見向きもしません。問い合わせすら入りません。

3ヶ月後、業者は言います。「反響がないので3,500万円に下げましょう」。
それでも売れません。なぜなら、一度市場に出て長期間売れ残っている物件は、「何か問題があるのでは？」と敬遠されるからです。

結局、半年後に2,800万円で成約。
最初から適正価格の3,000万円で出していれば、1ヶ月で売れていたかもしれないのに、です。
これが「高預かり」の恐ろしさです。

3. 「根拠」のない数字はただの妄想。ここをチェックせよ！

では、どうやって「適正な査定」と「高預かり」を見抜けばいいのでしょうか？
査定書の説明を受ける際、担当者に必ずこう質問してください。

「この査定額の根拠となる『成約事例』を見せてください」

ここで重要なのは、「売り出し事例」ではなく「成約事例」を見ることです。

• 売り出し事例： 今、いくらで売られているか（売れ残っている価格も含む）。
• 成約事例： 実際に、いくらで売れたか（市場が認めた価格）。

「近所で4,000万円で売りに出ているから」というのは根拠になりません。その物件が売れていなければ、その価格は間違っている可能性があるからです。

4. まとめ：耳触りの良い言葉より、厳しい現実を語る担当者を

私たちリベルテ（金山）の査定は、他社よりも低い金額を提示することがあるかもしれません。
しかし、それは「確実に売れる」「売主様が資金計画を狂わせない」ための、データに基づいた正直な数字です。

もちろん、チャレンジ価格として高めに売り出す戦略も否定はしません。
ですが、それは「相場を理解した上での戦略」であるべきで、「契約欲しさの嘘」であってはなりません。

「一番高い査定額」に飛びつく前に、一度冷静になって、その根拠を問い詰めてみてください。
もし納得できる説明がなければ、セカンドオピニオンとして私にご相談ください。安佐南区のリアルな相場をお伝えします。