安佐南区エリア別・深掘り分析の記事一覧｜広島市の不動産売却はセンチュリー21リベルテ｜センチュリー21リベルテ

こんにちは。センチュリー21リベルテの山口です。

「大手不動産会社に専任で任せているのに、3ヶ月経っても内覧が1件もない…」
もしあなたが今、そんな状況にあるなら、担当者の言葉を鵜呑みにしてはいけません。

「今は時期が悪いですね」「もう少し値下げしましょう」
彼らはそう言いますが、本当の理由は「あなたの物件が、他社の不動産会社から隠されている（囲い込みされている）」からかもしれません。

自社で買主を見つけて「両手仲介（手数料2倍）」にするために、他社からの問い合わせを「商談中です」と嘘をついて断る。これが囲い込みです。
今回は、この卑劣な行為を見抜くための3つの裏技を公開します。

1. 裏技①：レインズの「取引状況」を自分で監視する

専任媒介（または専属専任）で契約すると、不動産会社は物件情報を「レインズ（全国の不動産会社が見られるシステム）」に登録し、あなたに「登録証明書」を渡す義務があります。

この証明書には、売主様専用のIDとパスワードが記載されています。
これを使って、ご自身でレインズの画面にログインし、「取引状況」の項目をチェックしてください。

• 「公開中」： 正常です。他社にも紹介されています。
• 「書面による購入申込みあり」または「売主都合で一時紹介停止中」： もしあなたがそんな報告を受けていないのに、このステータスになっていたら完全に黒（囲い込み）です。他社からの問い合わせをシステム上でブロックしています。
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2. 裏技②：販売図面（マイソク）の「広告転載不可」は危険信号

不動産会社が作成する、物件の間取りや写真が載ったチラシ（業界用語で「マイソク」と呼びます）。
担当者に「他社さんに配っている図面を見せてください」とお願いし、その備考欄を隅々まで読んでください。

そこに「広告転載不可」と書かれていませんか？

これは、「他の不動産会社は、この物件をSUUMOや自社ホームページに載せないでね」という強烈なブロックです。
これを書かれると、あなたの物件のネット上での露出は激減します。
私たちリベルテは、売主様の利益を最大化するため、原則として「広告転載可（どんどん他社さんもネットに載せて宣伝してください！）」として図面を配布しています。

3. 究極の裏技③：他社から「客のフリ」をして電話してもらう

これが一番確実な方法です。
知り合い、あるいは別の不動産会社（例えば私、山口）に頼んで、あなたの物件を任せている会社に電話をしてもらいます。

「〇〇町の3,000万円の戸建て、まだありますか？うちのお客さんが内覧したいと言っているのですが」

もし、あなたが誰とも商談していないのに、
「あー、そこは今、一番手のお客さんがいまして…」
「売主様の都合で、今週は内覧できないんですよ」
と断られたら、100％囲い込みです。即刻、媒介契約を解除すべき重大な背信行為です。

4. まとめ：囲い込みをしない会社（リベルテ）を選ぶのが最大の防御

囲い込みは、売主様の「高く、早く売るチャンス」を奪う行為です。
「大手だから安心」「担当者がいい人そうだから」という理由だけで任せきりにするのは危険です。

「今の会社、ちょっと怪しいかも…」
「図面を見てもよく分からない」
そんな時は、リベルテ（山口）にセカンドオピニオンをご依頼ください。
私たちがプロの目線で、あなたの物件が市場でどう扱われているか（囲い込まれていないか）を無料で調査・診断いたします。

こんにちは。センチュリー21リベルテの山口です。

「家を建てるなら2階建て」という常識は、もはや過去のものになりつつあります。
現在、新築住宅における平屋の割合は年々増加しており、安佐南区でも「平屋限定」で物件を探しているお客様が急増しています。

なぜ平屋が人気なのか？

• ワンフロア完結： 階段の上り下りがなく、家事動線が抜群に良い。老後も安心。
• 耐震性が高い： 2階の重みがないため、構造的に地震に強い。
• 家族の気配： 常に家族の存在を感じられる一体感。
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しかし、新築で平屋を建てるには、広い土地と高い建築費が必要です。
そこで注目されているのが、「築古の平屋を安く買って、自分好みにフルリノベーションする」という選択肢なのです。

1. 「古い平屋＝解体」はもったいない！空前の平屋ブーム到来

もしあなたが昭和に建てられた古い平屋を相続したなら、それは「解体費用がかかるお荷物」ではなく、「若者が喉から手が出るほど欲しいキャンバス」です。

築古の平屋には、新築にはない圧倒的なメリットがあります。

① 土地が広い（庭・駐車場が確保できる）
平屋が建っているということは、建ぺい率（敷地に対する建物の割合）の関係で、必然的に敷地面積が広くなります。

安佐南区の車社会において、「駐車場が3台とれる」「ドッグランや家庭菜園ができる広い庭がある」というのは、それだけで数百万円の価値があります。

② リノベーションの自由度が異常に高い

2階建ての場合、1階の壁や柱は「2階を支えるため」に外せないことが多いです。
しかし平屋の場合、屋根を支える最低限の構造を残せば、「壁をすべてぶち抜いて、30帖の大空間LDKを作る」といった大胆な間取り変更が容易にできます。
また、天井板を外して「梁（はり）」をむき出しにし、天井の高い開放的な空間を作ることも可能です。

2. 査定額を上げる「昭和レトロ」なアピールポイント

古い平屋を売る際、「ボロボロで恥ずかしい」と隠す必要はありません。
ターゲットである「おしゃれな暮らしに憧れる20代～30代」に向けて、以下のポイントを積極的にアピールします。

• 縁側（えんがわ）： 「休日は縁側で日向ぼっこができます」という一言が刺さります。
• レトロな建具： 昔ながらの「すりガラス」や「木製の引き戸」は、今作ろうと思っても作れない貴重なアンティークです。「古民家カフェのような雰囲気にできますよ」と提案します。
• 立派な庭木： 手入れが大変そうに見える庭木も、見方を変えれば「最初からシンボルツリーがある贅沢な庭」です。
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3. まとめ：解体費をかけずに、そのまま高く売る戦略

記事No.4でもお伝えしましたが、売れる前に解体してしまうと、固定資産税が跳ね上がるだけでなく、「平屋というリノベ素材」を探している層を取り逃がしてしまいます。

「この古い家、どう見せれば若者にウケるかな？」
リベルテ（山口）にお任せください。
私たちは、単に「古い家です」と売り出すのではなく、「平屋リノベのベース物件！広い庭と縁側のある暮らし」といったキャッチコピーと、リノベーション後のイメージ図（パース）を添えて、物件のポテンシャルを120％引き出す販売活動を行います。

解体業者を呼ぶ前に、まずは一度、その平屋を見せてください。

こんにちは。センチュリー21リベルテの山口です。

不動産売却の査定にお伺いした際、私が必ず売主様にお聞きすることがあります。
「土地の境界を示す『杭（境界標）』はすべて揃っていますか？」

「えっ、杭？ブロック塀の内側がうちの土地じゃないの？」
そう思われる方が大半ですが、実はブロック塀は境界の証明にはなりません。
地面に埋まっているコンクリートの杭や、金属のプレート（十字や矢印が刻印されたもの）が、法的な境界の証拠となります。

もし、この境界標が見当たらず、法務局に正確な測量図もない場合、そのままでは家は売れません。
今回は、境界不明確な土地が抱えるリスクと、それを解決して高く売るための3つのステップを解説します。

1. 「杭がない＝売れない」？境界不明確な土地の恐ろしいリスク

なぜ境界標がないと売れないのでしょうか？理由は2つあります。

1. 買主が住宅ローンを組めない： 銀行は「隣地とトラブルになる可能性がある土地」を担保として認めません。融資が下りないため、買える人が激減します。
2. 売却後の損害賠償リスク： 曖昧なまま売却し、後になって隣人から「そこはうちの土地だ！塀を壊せ！」と買主が訴えられた場合、売主であるあなたが「契約不適合責任」を問われ、多額の賠償金を請求される恐れがあります。
3.  

このリスクを避けるためには、売却前に「境界確定（きょうかいかくてい）」を行う必要があります。

2. ステップ①：まずは「公図」と「現況」のズレを把握する

境界確定の第一歩は、役所や法務局での資料調査です。
明治時代の古い地図（公図）しか残っていない場合、図面上の形と、実際の土地の形が全く違う（公図混乱）ケースが安佐南区でもよく見られます。

まずは私たちリベルテが、過去の分譲時の図面や、道路の図面などをかき集め、「本来の境界線はどのあたりか」の仮説を立てます。

3. ステップ②：プロ（土地家屋調査士）による復元と測量

資料が集まったら、測量の専門家である「土地家屋調査士」の出番です。
彼らは特殊な機械を使い、過去の図面データと現地の状況（古い擁壁の基礎、水路の位置など）を照らし合わせ、ミリ単位で「ここが境界線のはずだ」というポイントを復元します。

※この測量費用（数十万円～）は原則として売主様負担となりますが、これをケチって「現状渡し（境界非明示）」で安く買い叩かれるより、測量して「確定測量図あり」として高く売る方が、最終的な手残りは多くなります。

4. ステップ③：最大の難関「隣地立ち会い」を乗り越える

測量が終わっても、まだゴールではありません。
割り出した境界線について、隣地すべての所有者（お隣さん、裏の家、道路を管理する広島市など）に現地へ来てもらい、「ここで間違いないですね」と同意のハンコ（境界確認書）をもらう必要があります。

これが最大の難関です。
「昔、親父の代で境界を巡って喧嘩したからハンコは押さない！」と意固地になる方もいらっしゃいます。

5. まとめ：素人交渉は絶対NG。プロのチーム戦で解決を

だからこそ、売主様ご自身で隣人へ交渉に行くのは絶対にやめてください。
感情的なもつれが生じると、一生ハンコがもらえなくなります。

境界の立ち会い交渉は、第三者であり専門家である「土地家屋調査士」と、私たち「不動産会社（山口）」がチームを組んで、客観的なデータに基づき、角が立たないよう慎重に進めます。

「うちの土地、杭がないかもしれない…」
不安に思われたら、まずはリベルテにご相談ください。現地を確認し、境界確定から売却完了までの最短ルートをご提案します。

こんにちは。センチュリー21リベルテの山口です。

安佐南区で土地や戸建てを探しているお客様に、「予算に糸目をつけないならどこに住みたいですか？」と聞くと、多くの方が「東原（ひがしはら）」か「西原（にしはら）」と答えます。

アストラムライン（西原駅・中筋駅など）と国道54号線（祇園新道）に挟まれた、完全な平地。
このエリアの地価は安佐南区内でも群を抜いて高く、売りに出ればすぐに買い手がつく「超一等地」です。

なぜ、これほどまでに高い資産価値を維持できるのでしょうか？
その最大の理由は、このエリアの多くが「土地区画整理事業」によって作られた美しい街並みだからです。
今回は、区画整理地の強みと、あなたの土地の査定額を決める「秘密の法則」を公開します。

1. なぜ高い？「区画整理地」が約束する3つの価値

昔からある自然発生的な住宅街（道が細く入り組んでいる場所）と違い、区画整理地には以下の圧倒的なメリットがあります。

1. 道路が広く、安全： 前面の道路幅が6m以上確保されていることが多く、車のすれ違いや車庫入れがストレスフリーです。歩道が整備されている場所も多く、子供の通学も安心です。
2. インフラが完璧： 上下水道や都市ガスなどの配管が計画的に整備されており、古い管の引き直しといった余計な工事費用がかかりません。
3. 街並みが美しい： 土地の境界が直線で区切られ、整然とした美しい景観が保たれています。

この「安心・安全・快適」というベースがあるため、ハウスメーカーも分譲業者も、こぞって東原・西原の土地を欲しがるのです。

2. 査定額の明暗を分ける「土地の形」

区画整理地の中でも、査定額には明確な差が出ます。最初のポイントは「形」です。

• 整形地（せいけいち）： 正方形や長方形の土地。無駄なスペースがなく、理想通りの間取りで家が建てられるため、最高評価（一番高く売れる）となります。東原・西原はこの整形地が多いのが特徴です。
• 不整形地（ふせいけいち）： 三角形や旗竿地（道路から細い通路を通って奥に広がる土地）。建築プランに制限が出るため、整形地に比べて評価は下がります。

もしあなたの土地が「整形地」であれば、それだけで大きなアドバンテージになります。

3. 「道路の方角」で価格はこれだけ変わる

もう一つの重要なポイントが、土地がどの方角の道路に接しているか（道路付け）です。

• 南道路（一番高い）： 道路側にリビングや庭を配置できるため、日当たりが抜群です。誰もが憧れるため、最も高値で取引されます。
• 東道路・西道路（標準）： 朝日が入る東道路は人気があります。西道路は西日が敬遠されがちですが、プラン次第で快適に暮らせます。
• 北道路（実はハウスメーカーに人気）： 「北向きは日当たりが悪いから安い」と思われがちですが、実はプロの評価は違います。南側に建物を寄せず、道路から見えない「プライベートな南庭」を作れるため、設計の自由度が高く、好んで買う人も多いのです。
• 角地（最強）： 2方向が道路に接しているため、開放感と日当たりが両立します。さらに、建ぺい率（敷地に対して建てられる建物の広さ）が緩和されるボーナスがつくこともあり、南東角地などはプレミアム価格がつきます。
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4. まとめ：プラチナチケットの安売りは厳禁！

東原・西原エリアの「整形地」で、さらに「南道路」や「角地」であれば、それはまさにプラチナチケットです。

「近所の相場が坪〇〇万円だから、うちもそれくらいだろう」
と自己判断して安売りしてしまうのは、非常にもったいないです。
土地の形、道路の幅、方角、そして現在の建築トレンド。これらを総合的に評価し、この土地にどんな家が建つか」をイメージして買主にプレゼンできる不動産会社を選んでください。

リベルテ（山口）は、東原・西原のポテンシャルを最大限に引き出す査定と販売戦略に自信があります。
「うちの土地の本当の価値」を知りたい方は、ぜひ一度ご相談ください。

こんにちは。センチュリー21リベルテの山口です。

「夫と離婚して、私が子供を引き取ることになった」
「養育費の支払いが滞りがちで、今の家のローンを払っていく自信がない」

安佐南区でも、こうしたご相談は決して珍しくありません。
一番の悩みは、「家を売ればローンはなくなるけど、子供が転校しなければならない」というジレンマです。

そこで最近注目されているのが、「リースバック」という手法です。
家を不動産会社（または投資家）に売却してまとまった現金を得た後、その会社と賃貸契約を結び、「家賃」を払いながら今の家に住み続けるというシステムです。

一見すると、すべての悩みが解決するように思えますが、本当にそうでしょうか？

1. 魔法の言葉「リースバック」のメリット

リースバックには、確かにシングルマザーにとって魅力的なメリットがあります。

• 環境が変わらない： 子供が転校せず、今まで通りの生活が送れます。
• 近所にバレない： 引っ越しをしないため、家を売ったことや離婚したことが周囲に知られません。
• まとまった現金が手に入る： 売却代金で住宅ローンを完済し、残ったお金を当面の生活費や教育費に充てることができます。
• 維持費がなくなる： 所有者ではなくなるため、毎年の固定資産税や、給湯器が壊れた時の修繕費などを払う必要がなくなります。

これだけ聞くと、「すぐにでも申し込みたい！」と思うかもしれません。
しかし、ここからがプロの警告です。

2. プロが警告する、リースバックの「3つの落とし穴」

リースバックは、不動産会社にとって「非常に儲かるビジネス」です。
その裏には、売主様が負担する大きなデメリットが隠されています。

① 売却価格が「相場の7割～8割」になる

リースバックの場合、普通に市場で売る（仲介）よりも、売却価格が大幅に安くなります。
例えば、普通に売れば3,000万円の家が、リースバックだと2,100万円～2,400万円程度で買い叩かれます。
もし住宅ローンが2,500万円残っていたら、売却代金だけではローンを完済できず（オーバーローン）、そもそもリースバックを利用できないケースも多々あります。

② 家賃が「周辺相場より割高」になる

売却して得たお金は、毎月の「家賃」として消えていきます。
この家賃は、周辺の賃貸アパートの相場ではなく、「売却価格の〇％」という利回り計算で決まります。
多くの場合、「今の住宅ローンの月々の返済額」よりも「リースバックの家賃」の方が高くなります。
「ローンが払えないから売ったのに、もっと高い家賃を払うことになった」という本末転倒な事態に陥りやすいのです。

③ 「将来買い戻せる」はほぼ不可能

「生活が落ち着いたら、またこの家を買い戻せますよ」と営業マンは言います。
しかし、買い戻す時の価格は、あなたが売った時の価格の1.1倍～1.3倍に設定されるのが普通です。
2,100万円で売った家を、数年後に2,500万円で買い戻す。高い家賃を払いながら、そんな大金を貯金できるでしょうか？現実的にはほぼ不可能です。

3. まとめ：一時しのぎの劇薬か、計画的な売却か

リースバックは、「どうしてもあと2年だけ（子供が卒業するまで）この家に住みたい」といった、明確な期限と目的がある場合のみ有効な「一時しのぎの手段」です。

「なんとなく今の生活を変えたくないから」という理由で安易に飛びつくと、数年後に家賃が払えなくなり、結局は家を追い出され、手元にはお金も残らないという最悪の結末を迎えます。

「子供のためにどうするのが一番良いのか」
リベルテ（山口）にご相談いただければ、リースバックの査定はもちろん、
「普通に高く売却して、学区内の安い賃貸アパートに引っ越す」
という、より手元にお金が残り、将来の不安が少ない現実的なプランも比較してご提案します。
一人で悩まず、まずはプロの客観的な意見を聞いてください。

こんにちは。センチュリー21リベルテの山口です。

入居者が住んだままの状態で売却する「オーナーチェンジ物件」。
安佐南区でワンルームマンションやファミリー向け分譲マンションを賃貸に出している大家さんから、「そろそろ利益を確定（売却）させたい」というご相談をよくいただきます。

投資用物件の売却は、一般的なマイホームの売却とは全くアプローチが異なります。
買主は「そこに住みたい人」ではなく、「儲かるかどうかをシビアに計算する投資家」だからです。

彼ら相手に、ただ「利回り〇％です」と数字だけを提示して売ろうとすると、確実に安く買い叩かれます。
今回は、投資家に「相場より高くても買いたい！」と思わせる、安佐南区特有の売却テクニックをお伝えします。

1. 「利回り」だけで価格を決められると安く買い叩かれる？

投資家が物件を探す際、真っ先に見るのが「表面利回り（年間の家賃収入 ÷ 物件価格）」です。

例えば、年間家賃収入が120万円の物件があったとします。
投資家が「利回り10％は欲しい」と考えた場合、彼らの希望購入価格は「1,200万円」になります。
もしあなたが「1,500万円（利回り8％）」で売りたいと思っても、数字だけを見ている投資家からは「利回りが低いから買わない」と一蹴されてしまいます。

では、どうすれば1,500万円で買ってもらえるのでしょうか？
それは、「利回りが少し低くても、将来にわたって確実に家賃が入り続ける（空室リスクが極めて低い）安全な物件だ」と証明することです。

2. 安佐南区の強み①：圧倒的な「学生需要」の安定感

安佐南区の最大の武器は、大学が密集していることです。
広島修道大学、安田女子大学、広島経済大学、市立大学など、これほど多くの学生が集まるエリアは広島市内でも他にありません。

特に、大塚、沼田、安東、相田エリアのワンルームマンションは、「毎年春になれば、必ず新入生が埋めてくれる」という鉄板の需要があります。
投資家に対して、「この物件は過去10年間、退去があっても1ヶ月以内には次の学生が決まっています」という実績データ（レントロール）を見せれば、それは「利回り以上の価値（安心感）」になります。

3. 安佐南区の強み②：転勤族ファミリーの「長期入居」

一方、緑井、大町、祇園、西原などのアストラムライン・JR沿線にあるファミリー向けマンション（2LDK～3LDK）は、「転勤族」に絶大な人気があります。

市内中心部（紙屋町・八丁堀）への通勤が便利でありながら、駐車場が確保しやすく、スーパーや学校などの住環境が整っているため、県外から来たファミリー層が真っ先に選ぶエリアなのです。

ファミリー層の特徴は、「一度入居すると、子供の学校の関係などで長く住んでくれる（退去しにくい）」ことです。
「現在の入居者様は法人契約の転勤族で、すでに5年以上お住まいです。家賃滞納も一度もありません」
この一言が、投資家の「空室になったらどうしよう」「家賃を払ってくれなかったらどうしよう」という不安を完全に払拭し、高値での購入を決断させます。

4. まとめ：レントロール（家賃表）に「物語」を添えて売る

投資用物件を高く売るためには、単なる数字の羅列ではなく、「なぜこの物件は空室にならないのか」という安佐南区の賃貸需要の背景（物語）を、投資家に熱く語る必要があります。

東京や大阪の遠方投資家は、安佐南区のローカルな強み（大学の多さや、アストラムラインの利便性）を知りません。
だからこそ、私たちリベルテ（山口）が間に入り、物件の「真の収益力」をプレゼンするのです。

「今の家賃設定は適正か？」「いくらで売り出すのがベストか？」
オーナーチェンジ物件の査定と売却戦略は、賃貸管理のノウハウも持つ私たちにお任せください。

こんにちは。センチュリー21リベルテの山口です。

安佐南区の不動産市場において、常にトップクラスの人気を誇る「祇園」「山本」エリア。
平地であり、JR下祇園駅があり、そして何より「イオンモール広島祇園」がある。この圧倒的な利便性が人気の理由です。

しかし、このエリアの物件を案内していると、買主様から必ずと言っていいほどこんな声が上がります。
「でもここ、週末になるとイオン渋滞がひどいですよね…車で出かけるのが大変そう」

確かに、旧54号線やイオン周辺の道路は、土日になると身動きが取れなくなることがあります。
この「渋滞リスク」を理由に、購入を躊躇される方は少なくありません。
では、売主としてこの弱点をどうカバーすればいいのでしょうか？

1. 渋滞を嫌がる買主への「魔法のフレーズ」

「渋滞しますよね？」と聞かれて、「そうですね、少し混みますね…」と申し訳なさそうに答えてはいけません。
私なら、笑顔でこう答えます。

「はい、外から来る人たちは渋滞で大変そうです。でも、ここに住めば『自転車でスイスイ』イオンに行ける特権が手に入りますよ」

これが逆転の発想です。
渋滞が起きるということは、それだけ「遠くからでもわざわざ来たい魅力的な施設」があるということです。
その施設のすぐそばに住むことで、「渋滞というストレスから解放される側（勝者）」になれることをアピールするのです。

2. 安佐南区で稀有な「車1台（またはゼロ）」で暮らせる街

安佐南区の多くのエリア（特に坂道の多い団地）では、夫婦で「車2台持ち」が必須です。
しかし、祇園・山本エリアの平地であれば、「車を使わない生活」が十分に成り立ちます。

• 買い物： イオンモール、ゆめテラス祇園、各種スーパーへ自転車でアクセス可能。
• 通勤・通学： JR下祇園駅（駅舎も新しくなりさらに便利に！）やアストラムラインを使えば、市内中心部へダイレクトアクセス。
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「車がなくても生活できる」というのは、実はものすごい経済的メリットです。
車の維持費（駐車場代、保険、ガソリン代、車検など）は、1台あたり年間数十万円かかります。車を1台減らせれば、その分を住宅ローンの返済に回すことができるのです。

3. ターゲットは「コスパ重視の若者」と「免許返納後のシニア」

この「車に依存しないライフスタイル」は、特定の層に強烈に刺さります。

① コスパ・タイパを重視する若いファミリー層

「車にお金をかけるより、教育費や旅行にお金を使いたい」と考える合理的な若い世代にとって、祇園・山本エリアは最高の環境です。「駐車場が1台分しかない」という物件の弱点も、この層ならクリアできます。

② 免許返納を見据えたシニア層

「将来、車に乗れなくなっても買い物や病院に困らない場所」を探しているシニア層の住み替え需要も非常に高いです。平坦な道は、高齢者にとって何よりの資産です。

4. まとめ：弱みを強みに変える「提案型」の売却を

「渋滞」という一見マイナスな要素も、見方を変えれば「圧倒的な利便性の裏返し」であり、「車を手放せる街」という強力なアピールポイントに変わります。

物件のスペック（広さや築年数）だけを並べるのではなく、「ここでどんな豊かな生活が送れるか」を提案することが、高く売るための秘訣です。
リベルテ（山口）では、こうした「エリアの特性を活かしたストーリー作り」を得意としています。
祇園・山本エリアの売却は、ぜひ私たちにお任せください。

こんにちは。センチュリー21リベルテの山口です。

「母が老人ホームに入ることになったので、空き家になる実家を売って、入居一時金に充てたいんです」

このようなご相談をよくいただきますが、私が真っ先に確認するのは物件の査定額ではありません。
「お母様の意識はしっかりされていますか？ご自身の意思で売却に同意できますか？」
という点です。

もし、お母様がすでに重度の認知症で、意思能力がないと判断された場合、実家は売れません。
どんなに子供がお金に困っていても、所有者本人の意思確認ができなければ、売買契約は無効となり、登記も移転できないからです。
これを「資産凍結」と呼びます。

1. 「施設代が足りないから実家を売ろう」←これができない！？

資産凍結状態になると、実家は「誰も住んでいないのに、売ることも貸すことも壊すこともできない」という最悪の塩漬け物件になります。
固定資産税や管理費だけが出ていき、肝心の施設費用は子供たちが立て替えなければなりません。

「じゃあ、成年後見人（せいねんこうけんにん）をつければいいんでしょ？」
そう思われるかもしれませんが、この制度には大きな落とし穴があります。

2. 認知症＝資産凍結。成年後見制度は「最後の手段」

成年後見制度とは、認知症などで判断能力が不十分な人を保護する制度です。
家庭裁判所に申し立てて後見人を選任してもらえば、後見人が代わりに不動産を売却できる…可能性があります。

しかし、デメリットも大きいです。

• 自宅の売却には裁判所の許可が必要： 「本人の生活費や医療費のためにどうしても必要」という合理的な理由がない限り、売却許可が下りないことがあります（思い出の詰まった自宅を売ることは、本人の利益を損なう可能性があるため）。
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• コストがかかる： 親族ではなく、弁護士や司法書士が後見人に選ばれると、月額2万～5万円程度の報酬を、本人が亡くなるまで払い続けなければなりません。
• 柔軟性がない： 積極的な資産運用や、相続税対策（生前贈与など）は一切できなくなります。
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あくまで「本人の財産を守る」ための制度であり、「家族のために家を売る」ための制度ではないのです。

3. 元気なうちに「家族信託」を結べば、子供が売却できる

そこで注目されているのが、「家族信託（かぞくしんたく）」です。

これは、親が元気なうちに、信頼できる家族（子供など）と信託契約を結び、財産の管理・処分権限を託す仕組みです。
実家を信託財産に入れておけば、その後親が認知症になっても、受託者である子供の判断で実家を売却できます。

• 売却代金は親のために使える： 売ったお金は信託財産として管理され、親の施設費用や医療費に使えます。
• 裁判所の許可不要： 柔軟な売却活動が可能です。
• コストが安い： 専門家への報酬（ランニングコスト）は発生しません（※組成時の初期費用はかかります）。
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4. まとめ：親が元気な「今」しか対策できない

家族信託も、成年後見制度を使わずに売却するのも、すべては「親御さんに意思能力があるうち」しかできません。
認知症と診断されてからでは、手遅れなのです。

「うちはまだ大丈夫」
そう思っている今こそが、話し合いのタイミングです。
リベルテ（山口）では、提携の司法書士と連携し、家族信託の組成から不動産売却までワンストップでサポートします。
親御さんの大切な資産を守り、老後の安心を作るために、早めのご相談をお待ちしております。

こんにちは。センチュリー21リベルテの山口です。

東京や大阪など、県外にお住まいの方から、
「安佐南区の実家を相続したけど、どうすればいいか分からない」
というご相談が急増しています。

「いつか帰るかもしれないし…」
「親の思い出が詰まっているから、すぐには売れない」

そのお気持ち、痛いほど分かります。
しかし、不動産のプロとして、心を鬼にしてお伝えしなければなりません。
もし、あなたが将来的に安佐南区に戻る予定がないのであれば、相続してから「3年以内」に売却しないと、金銭的に数百万円単位で損をする可能性が高いです。

今回は、遠方在住の相続人が陥りやすい「放置のリスク」と、期限内に売るべき理由を解説します。

1. 実家の管理、甘く見ていませんか？「交通費」と「精神的負担」

まず、物理的な問題です。
空き家になった実家を維持するには、定期的な管理（空気の入れ替え、草刈り、郵便物の整理）が必要です。

県外から毎月帰省して管理できますか？
新幹線代や飛行機代だけで、年間数十万円が消えていきます。
業者に頼めば月額1万円～かかりますし、固定資産税も払い続けなければなりません。

「誰も住んでいない家」にお金を払い続けることは、想像以上に精神的な負担になります。
そして、家は人が住まなくなると一気に傷みます。数年後に売ろうとした時には、建物としての価値がゼロ（解体更地渡し）になっていることも珍しくありません。

2. 最大の敵は「3000万円控除」の期限切れ

金銭的な最大のデメリットは、税制優遇が使えなくなることです。

記事No.8でも触れましたが、相続した空き家を売却する場合、一定の要件を満たせば「譲渡所得の3,000万円特別控除」が使えます。
これにより、売却益にかかる税金（約20%）をゼロにできる強力な特例です。

しかし、この特例には「相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日まで」という期限があります。
「まだ3年あるから大丈夫」と思っていると、あっという間に期限が来ます。
遺産分割協議、荷物の整理、測量、解体、買主探し…。これらをすべて完了させて引き渡すには、最低でも半年～1年は見ておく必要があります。

期限を1日でも過ぎれば、数百万円の税金を払うことになります。これが「大損」の正体です。

3. 安佐南区の地価は今がピーク？「売り時」を逃すな

さらに、市場環境の問題もあります。
現在、安佐南区の不動産価格は高止まりしていますが、人口減少や金利上昇の影響で、いつ下落局面に転じるか分かりません。

特に、昭和40年代～50年代に開発された団地（毘沙門台、高取、弘億など）は、住民の高齢化が進み、空き家が増え続けています。
供給過多になれば、当然価格は下がります。

「需要があるうちに売る」のが鉄則です。
遠方に住んでいるからこそ、地元のリアルな相場観が分からず、売り時を逃してしまうリスクが高いのです。

4. まとめ：帰省のついでに査定だけでも

「売るかどうかはまだ決めていないけど、とりあえず今の価値を知りたい」
それでも構いません。

お盆や正月の帰省のタイミングに合わせて、リベルテ（山口）が実家の査定を行います。
鍵をお預かりできれば、立ち会いなしでの査定も可能です。

「3年」という期限は待ってくれません。
思い出を大切にするためにも、実家が「負動産」になる前に、賢い決断をしてください。

こんにちは。センチュリー21リベルテの山口です。

安佐南区の「相田（あいた）」や「安東（やすひがし）」エリア。
アストラムラインの「安東駅」「毘沙門台駅」が最寄りですが、駅から離れた高台の団地も多く、実際には「駅までバス（または車）」という生活スタイルの場所が少なくありません。

築年数が経過した団地（築40年～50年）が多く、売却相談も増えていますが、正直に申し上げて「そのままの状態では苦戦するエリア」です。
今回は、このエリアで勝ち抜くための「リフォーム戦略」と「買取」の活用法についてお話しします。

1. 「駅近」とは言えない現実。相田・安東の売却難易度

不動産ポータルサイトで検索する際、多くの人は「駅徒歩10分以内」や「15分以内」で絞り込みます。
相田・安東のバス便エリアは、この検索条件から漏れてしまうことが多く、そもそも物件を見つけてもらえないというハンデがあります。

さらに、建物が古い場合、

• 水回りが古い（タイルのお風呂、和式トイレ）
• 断熱性が低い（冬寒い）
• 駐車場が狭い（1台のみ）
•  

といったマイナス要素が重なり、内覧に来ても「リフォーム代がかかりそう…」と敬遠されてしまいます。

2. 築40年の団地、そのまま売るか？リフォームして売るか？

ここで究極の選択です。
「売主負担でリフォームしてから売るべきか？」

結論から言うと、「中途半端なリフォームはNG」ですが、「フルリノベーション済み物件」として売り出すなら勝機はあります。

相田・安東エリアの強みは、「物件価格の安さ」です。
土地値に近い価格で仕入れ、内装を新築同様にフルリノベーションしても、総額2,000万円台～3,000万円前半で販売できれば、新築が高騰している今、若いファミリー層に刺さります。

ただし、個人で数百万円のリフォーム費用を先行投資するのはリスクが高すぎます。
（リフォームしたのに売れなかったら大赤字です）

3. リスクを負いたくないなら「買取」が正解

そこで私が最もおすすめするのが、「不動産会社（リベルテ）による買取」です。

私たちプロが買い取る場合、

1. 現状のまま（ボロボロでもOK）買い取ります。
2. 売主様のリフォーム費用負担はゼロ。
3. 売却後の「契約不適合責任（雨漏りなどの保証）」も免責されます。

買い取った後、リベルテが自社でリノベーションを行い、綺麗にしてから再販します。
これなら、売主様はリスクを負わずに現金化でき、買主様も綺麗な家に住めるという「三方よし」の取引になります。

また、安田女子大学が近いため、投資用物件（学生向け賃貸）としての需要も見込めます。

4. まとめ：古さを「味」に変えるプロデュース力

相田・安東の団地は、敷地が広く、環境が良いというポテンシャルを秘めています。
ただ、その良さを引き出すには、プロによる「再生（リノベーション）」が必要です。

「古すぎて売れないかも…」と諦めて空き家にする前に、まずはリベルテ（山口）にご相談ください。
「仲介でリフォームして売る」か「買取で手離れよく売る」か、あなたの状況に合わせて最適なプランをご提案します。